Как осматривают квартиру перед покупкой

Осмотр квартиры перед покупкой


17 января 202015 тыс. прочитали3 мин.17 тыс. просмотров публикацииУникальные посетители страницы15 тыс. прочитали до концаЭто 85% от открывших публикацию3 минуты — среднее время чтенияКак покупателю правильно осмотреть квартиру перед покупкой? В этой статье я распишу общие вопросы осмотра, являющиеся действительно важными при выборе квартиры для покупки.Ксения Климакова, юрист со стажем 15 лет, ведущая видеоблога на Ютубе ПравоТОК.

Группа ВКонтакте ПравоТОК. Много полезной информации и на канале в Яндекс.ДзенСколько квартир я уже пересмотрела и не счесть.

Выбирала и для себя и для своих клиентов. Для Вас я написала замечательные и абсолютно бесплатные статьи, а также видеосюжеты ссылки на которые есть в конце статьи.Итак приступим.

  1. составить список приоритетных для Вас моментов. Это не все подряд момент, а именно Ваши приоритеты. Например, наличие детской площадки, поблизости детского садика или школы, ремонт в подъезде и т.д. Составили для себя список приоритетных моментов и не отступайте от него, а то после покупки будете жалеть что не предусмотрели. Наличие такого списка позволит Вам сэкономить время;
  2. подготовить необходимый набор для осмотра с собой, чтобы в любой момент быть готовым ехать и посмотреть квартиру.
  3. детально обговорить основные моменты по варианту квартиры для осмотра еще по телефону, т.к. некоторые неподходящие варианты можно отмести сразу, и не тратить время на пустое хождение. Например, уточнить по телефону, куда выходят окна. Если на оживленную трассу, какой смысл ехать на осмотр, может Вам не подходит изначально такой вариант покупки квартиры.

Детская площадка для молодых семей — это большой плюс.

А вот если Вы детей не планируете и ищите тишины, то наличие площадки может стать минусом, как потенциального источника шума

  1. чек лист проверки, проще говоря, план проверки с возможностью ставить пометки;
  2. фонарик (очень пригодится, чтобы посмотреть темные места в подъезде, квартире);
  3. фотоаппарат, если телефон не позволяет делать фотографии.
  4. ручку (а лучше две) для записи. Поверьте, лучше записывать. Когда посмотрел 1-2 квартиры еще хорошо все помнишь, но при покупке зачастую приходится осматривать больше 7 квартир;
  5. зарядное устройство для телефона и сам телефон, дабы проверить работу розеток

Данный перечень, это минимальный набор необходимого.И возьмите то ,что послужит жесткой поверхностью для заполнения Вашего чек-листаОсмотру в обязательном порядке подлежат: двор, дом, подъезд, лестничная клетка и сама квартира.Поверьте, многие покупатели осматривая квартиру, смотрят квартиру после того, как открывается входная дверь в покупаемые квадраты, и выходя из квартиры начинают смотреть подъезд.А потом выходит так, квартира понравилась, но в подъезде вонь стоит. И начинаются мучительные рассуждения.

Как показывает практика, вонь из подъезда никуда не денется. Сразу смотрим подъезд, не нравится — можно в квартиру даже не идти, чтобы не терять время.Некоторые делают это поздно вечером либо в такое время суток, что толком ничего не посмотришь.Итак, смотрим следующие моменты:

  1. благоустройство двора;
  2. состояние подъезда;
  3. вид дома и его состояние;
  4. изучаем соседей;
  5. обследуем квартиру: площадь, планировка, расположение квартиры и вид из окна, протечки и промерзания, инженерные системы, двери и окна, ремонт и мебель.

Посмотрите обязательно на состояние электрики в подъезде.Здесь речь пойдет о получении документов от собственников, так как проверка документов процесс трудоемкий (даже у специалистов занимает около суток).Ваша задача на осмотре взять фотографии хотя бы основных документов:

  1. квитанция по коммунальным услугам
  2. паспорта всех собственников,
  3. правоустанавливающий документ (например, договор купли-продажи),
  4. правоудостоверяющий документ (например, свидетельство о праве собственности)
  5. технический паспорт

Не забывайте уточнить у собственников состав семьи и причину продажи квартиры.Если Вам требуется помощь в проверке квартиры перед покупкой, подготовке договоров. Заказать услугу Вы можете по почте: либо через

12 советов, как проверить квартиру перед покупкой

Рассказываем, как самостоятельно проверить продавца и документы, если вы решили приобрести жилье на вторичном рынке Фото: fizkes/shutterstock Недостатка мошеннических схем на рынке недвижимости нет, поэтому, чтобы не попасть в руки аферистов, необходимо учесть многие нюансы и внимательно изучить документы.

Риелторы и юристы рассказали, как самостоятельно проверить вторичную квартиру перед покупкой. Чтобы обезопасить себя от признания сделки по покупке квартиры недействительной, нужно проверить ее юридическую чистоту.

А для этого, в первую очередь, изучить правоустанавливающие документы. Предоставить их по вашему требованию должен продавец. При осмотре объекта стоит попросить у собственника выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и справку о регистрации, уточнил руководитель направлений вторичной недвижимости и долгосрочной аренды «Авито-Недвижимости» Руслан Закирьянов.

Информацию из ЕГРН возможно получить и заранее, еще до осмотра объекта. «Сделать это можно самостоятельно в территориальных отделениях Росреестра, или в МФЦ при предоставлении паспорта гражданина России, заявления на получение, квитанции об оплате госпошлины.

Предоставить выписку должны в течение пяти рабочих дней. Из этого документа покупатель сможет получить информацию о бывших и настоящих собственниках жилья, историю запретов и перепланировок», — пояснила адвокат Виктория Данильченко.

Данные из выписки помогут лучше сориентироваться в особенностях сделки купли-продажи — узнать кадастровую стоимость, на основе которой рассчитывается налог на имущество, и проверить наличие обременений, уточнил Закирьянов. Он подчеркнул, что если недвижимость арестована или находится в залоге у банка, то купить квартиру не получится — такая сделка не может быть оформлена в Росреестре.

Выписка также показывает наличие или отсутствие договоров об аренде, что также поможет исключить проблемные предложения еще на этапе знакомства с объявлениями.

Фото: скриншот сайта Росреестра Если осмотр квартиры проходит без присутствия владельца, следует обязательно запросить нотариальную доверенность. «В ней должны быть указаны адрес жилья и паспортные данные как собственника, так и человека, который непосредственно встречается с потенциальным покупателем.

Нотариальная доверенность необходима, если взрослые дети сдают квартиру своих пожилых родителей, которые не могут сами присутствовать при показе квартиры», — подчеркнул эксперт «Авито-Недвижимости». От продаваемой по доверенности квартиры вообще лучше отказаться, поскольку этим методом очень часто пользуются мошенники. Если нужная вам квартира продается только по доверенности, добивайтесь личного участия собственника при заключении сделки — договоритесь с ним встретиться и пообщаться.

«От видеозвонков стоит отказываться.

Обязательно проверьте документы владельца квартиры и сверьте эти данные со свидетельством о государственной регистрации права. Эту информацию можно получить в Росреестре.

Если собственник не может принять участие в сделке, проверьте, действительно ли существует нотариус, указанный в доверенности. Не поленитесь, сходите к нему, покажите копию доверенности и попросите подтвердить подлинность подписи», — рекомендует Данильченко. Чтобы проверить какой-либо документ, выданный нотариусом (доверенность, согласие супруга, свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи), можно просканировать камерой смартфона его QR-код, размещенный в правом нижнем углу документа, пояснил председатель Комиссии Московской городской нотариальной палаты по информационному обеспечению нотариальной деятельности Вадим Сопин.
Чтобы проверить какой-либо документ, выданный нотариусом (доверенность, согласие супруга, свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи), можно просканировать камерой смартфона его QR-код, размещенный в правом нижнем углу документа, пояснил председатель Комиссии Московской городской нотариальной палаты по информационному обеспечению нотариальной деятельности Вадим Сопин.

«На экране появится ссылка с реквизитами нотариального документа — фамилия и имя заявителей, дата совершения нотариального действия. Если данные совпадают с текстом документа, он достоверный», — подчеркнул эксперт. Кроме того, проверка по QR-коду покажет, зарегистрирован ли интересующий вас документ в Единой информационной системе нотариата (ЕИС), куда вносятся сведения обо всех совершенных в стране нотариальных действиях.

Нотариальную доверенность можно дополнительно проверить с помощью сервиса проверки доверенностей , и вы убедитесь в том, что доверенность действительно удостоверялась нотариусом и впоследствии не отменялась», — объяснил Сопин. Фото: скриншот сайта Росреестра Проверка оснований права собственности также поможет избежать встречи с мошенниками.

В свидетельстве о праве собственности указано, на каком основании собственность была получена — по договору купли-продажи, в результате приватизации, дарения или в наследство. «В последних двух случаях велика вероятность, что сделка будет оспорена в суде родственниками или вновь появившимися наследниками.

Обратите внимание, как давно продавец стал собственником квартиры, как он стал собственником — купил или получил в наследство. Эта информация есть в свидетельстве о государственной регистрации права.

Если 15 октября продавец стал наследником, 25 апреля получил свидетельство о собственности, а 26 октября уже выставил квартиру на продажу, поверьте, здесь явно что-то не так», — советует Данильченко. Слишком быстрая продажа может быть опасна с точки зрения оспаривания сделки другими наследниками.

Срок исковой давности по оспариванию наследства составляет три года, поэтому при проверке документов нужно обратить внимание на срок владения недвижимостью этим продавцом: лучше, чтобы он составлял более трех лет, объяснила юрист.

Для проверки всех зарегистрированных в квартире жильцов необходимо запросить у продавца справку о регистрации по форме 9 или справку о составе семьи, которые входят в Единый жилищный документ. Получить их может собственник или любой зарегистрированный на данной жилплощади в МФЦ в течение 30–40 минут при подаче заявления и предоставлении паспорта и документов, подтверждающих право пользования помещением, пояснила Данильченко. В справке будут указаны сведения не только тех граждан, кто зарегистрирован по адресу на момент ее выдачи, но и о людях, которые были здесь прописаны ранее, то есть с самой календарной даты сдачи жилья в эксплуатацию, пояснила она.

По справке формы 9 можно проследить всю историю жилого помещения. Этот документ поможет установить, есть ли в квартире несовершеннолетние жильцы или люди, отбывающие тюремный срок, иногда — люди, выехавшие на длительное лечение, которые потом смогут заявить свои права на жилплощадь.

Если несовершеннолетние дети прописаны в квартире, покупателю следует заблаговременно выяснить, имеется ли альтернативное жилье, соответствующее требованиям законодательства.

«Особое внимание следует обратить на это, если квартира приватизирована.

Покупателю необходимо выяснить, были ли прописаны на жилплощади несовершеннолетние в момент приватизации.

Если да, то дети автоматически включены в состав собственников. Если речь идет о принадлежащем ребенку праве собственности, то покупателю необходимо получить разрешение на совершение сделки от органов опеки, а ребенок будет являться участником сделки.

Органы опеки должны отследить, чтобы условия нового жилья для несовершеннолетнего были не хуже, чем продаваемого, с сохранением размера его доли. Только в этом случае опека выдаст разрешение на его продажу», — подчеркнула юрист.

Если квартира была приобретена в браке и считается совместно нажитым имуществом, ее нельзя продать без нотариально заверенного разрешения супруга. Если владелец недвижимости в разводе, попросите посмотреть решение суда о разделе совместного имущества, уточнил Закирьянов.

По его словам, если согласия супруга не будет, сделку могут отменить из-за нарушения интересов третьего лица. Данный документ не потребуется, если квартира получена продавцом по дарственной или по наследству.

Стоит иметь в виду, что если квартира покупалась с использованием материнского капитала, а детям не были выделены доли, то это нарушение закона, объясняет аналитик «Авито-Недвижимости». При отсутствии информации о маткапитале в договоре можно попросить продавца взять справку о размере оставшейся суммы из Пенсионного фонда, подчеркнул он.

При отсутствии информации о маткапитале в договоре можно попросить продавца взять справку о размере оставшейся суммы из Пенсионного фонда, подчеркнул он.

Не менее важно проверить документы, подтверждающие личность собственника.

Здесь не должно быть каких-либо ошибок или исправлений, иначе есть вероятность, что перед вами мошенник.

«С помощью можно убедиться, что паспорт действителен, и серия, номер документа, а также фамилия, имя и отчество совпадают с теми, что указаны в выписке из ЕГРН и документах на квартиру. Если собственник квартиры утверждает, что после покупки жилья менял паспорт, нужно посмотреть на сведения о ранее выданных паспортах на предпоследней странице», — посоветовал аналитик «Авито-Недвижимости».

Фото: скриншот сайта Росреестра Еще один документ, который стоит проверить, — это справка о погашении жилищного кредита.

«Если квартира покупалась на ипотечный кредит, стоит попросить у продавца справку из банка, выдавшего его, с подтверждением, что заемщик исполнил свои обязательства в полном объеме. Если кредит до конца не погашен, необходимо получить справку из банка о задолженности, чтобы совместно с банком разработать схему проведения сделки по отчуждению квартиры, поскольку до момента погашения кредита квартира находится в залоге у банка, а ее отчуждение возможно только с его согласия», — пояснила руководитель юридической службы риелторской компарнии «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова. Рекомендуется также запросить у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, подтверждающие, что он не страдает психо- или наркозаболеваниями и не стоит на учете в указанных учреждениях.

Эта информация нужна, чтобы исключить риск оспаривания сделки на основании, что в момент ее совершения продавец не был способен осознавать свои действия. Сам по себе факт нахождения продавца на учете в НД и/или ПНД не является однозначным поводом для отказа от сделки.

«В таком случае следует учитывать все обстоятельства сделки.

Важно выяснить, приобретает ли он взамен другое жилье, получает ли доплату в случае неравноценности продаваемого и приобретаемого жилья и т.

п. В некоторых случаях практикуется прохождение продавцом медицинского освидетельствования у специалиста в день сделки, чтобы врач мог оценить состояние продавца с точки зрения его сделкоспособности», — отметила Краснова. Перед покупкой квартиры необходимо изучить кадастровый паспорт — в нем содержатся актуальные сведения по объекту недвижимости, которые нужно знать покупателю до совершения сделки.

«Быстрая бесплатная информация, которую может получить любой желающий, — это основные характеристики квартиры: кадастровый номер, адрес, площадь, категория, тип и назначение объекта», — комментирует основатель и партнер юридической компании «Бугров и партнеры», руководитель направления «Защита Бизнеса» Сергей Соловьев.

«Быстрая бесплатная информация, которую может получить любой желающий, — это основные характеристики квартиры: кадастровый номер, адрес, площадь, категория, тип и назначение объекта»

, — комментирует основатель и партнер юридической компании «Бугров и партнеры», руководитель направления «Защита Бизнеса» Сергей Соловьев. Самый простой способ проверить правильность и актуальность сведений, отображенных в кадастровом паспорте и выписке из ЕГРН для покупателя, — это онлайн-запрос по объектам недвижимости на сайте Росреестра.

Вы сможете проверить кадастровый номер, адрес объекта и регистрационную запись о праве собственности либо обременении, уточнил Соловьев. По его словам, на этом сервисе можно заказать расширенную справку и сверить ее данные с данными, предоставленными продавцом.

Если не хотите платить чужие долги, стоит проверить, нет ли у продавца задолженности по коммунальным услугам и взносам на капитальный ремонт. «Такие сведения могут содержаться в едином жилищном документе либо в отдельной справке.

Необходимо учитывать, что задолженность прежнего собственника по взносам за капитальный ремонт после отчуждения им жилого помещения переходит к новому собственнику», — рассказала юрист компании «Инком-Недвижимость».

С распространением онлайн-сервисов в сфере недвижимости найти и проверить информацию о квартире стало проще, подчеркнул Закирьянов. Но при использовании подобных сервисов не стоит забывать о базовых правилах безопасности в сети, добавил он:

  1. ни при каких условиях не вносите предоплату. В случае аренды существует практика оплаты последнего месяца и залога за имущество;
  2. обсуждайте подробности сделки во встроенном мессенджере, а не по телефону или WhatsApp.
  3. всегда проверяйте значок замка в браузере и адрес сайта;
  4. не переходите по банерной рекламе и ссылкам на внешние сайты, которые присылают другие пользователи и ни в коем случае не вводите на таких сайтах свои персональные данные;
  5. никогда не передавайте третьим лицам данные банковских карт (CVV/CVC-код банковской карты или коды из СМС-сообщений от банка);

Чтобы не тратить время на самостоятельную проверку квартиры и не нарваться на аферистов, стоит обратиться к специалисту.

«Мошенник понимает, что при общении с неопытным участником рынка меньше рисков быть раскрытым, а с профессионалом ни один не захочет продолжать разговор после первого же контакта. Наймите опытного участника рынка, работающего в связке с юристом, и вам останется только слушать их объяснения с подробным анализом всех документов, почему этот вариант покупать безопасно, потом подписать банковское поручение об аккредитиве и договор купли-продажи квартиры и через какое-то время получить ключи от квартиры и идеальный комплект документов по ней», — советует ведущий эксперт офиса «Сущевский» компании «Миэль» Евгений Коноплев. Чтобы максимально обезопасить себя, для оформления договора можно обратиться к нотариусу, который перед сделкой осуществит тщательную проверку всех документов и обратившихся лиц.

Он проверит продавцов на осознанность и добровольность в момент подписания договора, разъяснит им правовые последствия сделки. «То есть риски, что какую-то из сторон обманут или введут в заблуждение, стремятся к нулю.

Нотариус проверит правоустанавливающие документы на объект недвижимости, запросит необходимые сведения и выписки из ЕГРН, проверит отсутствие обременений, ограничений, ареста; проверит участников сделки на банкротство, отсутствие в перечне лиц, в отношении которых имеются сведения об их причастности к экстремистской деятельности или терроризму, проверит паспорт на действительность по базе МВД с помощью специальных технических и программно-технических средств», — пояснил Сопин. Если нотариус сделает свою работу некачественно или не в полном объеме и кто-то из участников сделки впоследствии пострадает, он будет нести полную имущественную ответственность за свои ошибки, отметил эксперт. По его словам, таким образом стороны нотариальной сделки получают гарантию стопроцентного возмещения ущерба, если тот возник по вине нотариуса.

Читайте также

Осмотр квартиры перед покупкой: на что обращать внимание и что спрашивать

Приемлемые варианты по покупке отобраны, и вот наступает момент, когда нужно провести осмотр. Цель — сбор информации. Ключевые моменты — внимательность, общительность и следование плану. В качестве плана используйте наши рекомендации.

  • Небольшой электроприбор для проверки розеток.
  • Телефон с фонариком и камерой.
  • Чек-лист, бумагу и ручку.

Собирать сведения нужно сразу по нескольким направлениям — если некоторые из них сразу не кажутся очевидными, то впоследствии неучтенные моменты могут отравить жизнь на новом месте.

Итак, обязательные вопросы при осмотре квартиры на вторичном рынке для оценки:

  1. подъезд;
  2. район;
  3. дом;
  4. соседи.
  5. придомовая территория;
  6. квартира;

При оценке района имеет значение транспортная доступность и наличие инфраструктуры — магазины, детские сады и школы, поликлиника, развлекательные и спортивные центры. Придомовая территория предполагает место для стоянки автомобиля, детскую площадку, отсутствие шумных трасс.

Впрочем, возможны разные личные предпочтения и важно обратить внимание на эти моменты.

До встречи с продавцом жилья нужно осмотреть дом со всех сторон и проверить подъезд. В результате сделать пометки по таким пунктам:

  1. Наличие в стенах дома заметных трещин или следов их ремонта. Насколько близко они проходят от интересующей квартиры.
  2. Внешний вид, влажность и запах в подъезде. Высокая влажность обычно свидетельствует об изношенности коммуникаций в подвале дома. Это влечет за собой грибок в квартирах, ускоренное разрушение конструкций здания и перебои с коммунальными услугами.
  3. Наличие, расположение и исправность мусоропровода. Идеальный вариант размещения — между площадками, максимально удаленно от квартир.
  4. Состояние лифта и его исправность.
  5. Наличие в доме точек общепита, бань, развлекательных заведений. Многие виды таких объектов работают с нарушением всех норм и доставляют жильцам серьезные неудобства — влажность в квартирах, запахи, шум, насекомые, крысы.
  • Убедиться, что в квартире нет жильцов.

    Если есть — поинтересоваться их правами на проживание, чтобы исключить сложности с выселением после покупки.

    Если, например, жилец имеет право пожизненного проживания в квартире на основании отказа от участия в приватизации этой квартиры, то принудительно выселить его нельзя. Спросить у владельца о взрослых детях.

    Если кто-то из них служит в армии или отбывает наказание, то может вселиться в квартиру после продажи на праве проживания.

  • Сверить фактическую планировку с данными техпаспорта.
    Планировку и метраж квартиры можно также посмотреть в выписке из ЕГРН, которую владелец получил при покупке недвижимости. Квартиру с незаконной перепланировкой может не принять банк при оформлении ипотеки. Обратить внимание на срок владения квартирой — период меньше 3 лет потребует дополнительного сбора информации.

    Обратить внимание на срок владения квартирой — период меньше 3 лет потребует дополнительного сбора информации.

    Чтобы не нарваться на мошенников, в таком случае лучше запросить дополнительную выписку ЕГРН об истории смены собственников этой квартиры.

  • Отодвинуть мебель и ковры. Может обнаружиться грибок, трещины, следы насекомых.

    Свежий ремонт с натяжными потолками может скрывать то же самое. Добросовестный хозяин квартиры не будет возражать, а если будет — обязательно нужно поинтересоваться причиной отказа и взять на заметку.

  • Оценить вид изо всех окон.

    Проверить состояние балконных дверей и окон.

    Спросить, когда устанавливали и сохранился ли договор с компанией.

  • Квартира на последнем этаже — добиться доступа на технический этаж и крышу, даже если придется обратиться в ЖЭК или к старшему по дому вместе с собственником. Потеки от воды, лужи, бочки или тазы — информация о плохом состоянии крыши.
  • Оценить шумоизоляцию.

    Для этого можно обратиться к соседям и попросить их на несколько минут громко включить телевизор. При тонких стенах в квартире на осмотре шум телевизора соседей будет хорошо слышен.

  • Проверить исправность батарей отопления по всей площади радиатора и наличие кранов.
  • Удостовериться в целостности пломб на счетчиках и сверить их показания с квитанциями на коммуналку. Проверить исправность входных кранов на трубах водоснабжения.
  • Проверить исправность розеток во всей квартире.
  1. Аромат свежесваренного кофе или выпечки при осмотре квартиры может маскировать дурной запах от изношенных коммуникаций.

    Уделить пристальное внимание возможным источникам запаха — осмотреть сточные трубы на кухне, в ванной и в туалете.

    Пустить воду под максимальным напором и заметить, насколько хорошо она уходит в сливное отверстие.

    Спустить воду в унитазе с той же целью.

  2. После содержания домашних животных может остаться запах разной степени интенсивности. Потереть влажной тряпкой пол в углах и оценить, насколько серьезна проблема.

    Может потребоваться полная замена половых покрытий.

  1. Поговорить с соседями по площадке, сверху и снизу.

    Познакомиться с бабушками. Для этого даже есть смысл посетить этот дом еще раз. Можно получить массу информации про домоуправление, отключения воды и электричества. В ходе правильно проведенной беседы можно узнать про соседа-барабанщика, наркоманский притон, тайный хостел и найти старшего по дому.

    Те же соседи могут рассказать, кто из жильцов подъезда делал серьезный ремонт и вынес у себя в квартире несущие стены — кстати, не живет ли он как раз под той самой квартирой?

Проведя осмотр квартиры перед покупкой, придерживаясь наших рекомендаций, вы значительно снизите риски приобрести квартиру с весомыми дефектами! Оценили материал: 5.0/1 Например: 77:04:0002007:8076 или Москва, ул. Паперника, д. 5, кв. 54 Найти

  1. Стоит ли сейчас покупать квартиру или подождать?
  2. Квартира как инвестиция: стоит ли покупать квартиру сейчас
  3. Какие документы нужны для покупки квартиры

Как проводить осмотр квартиры перед покупкой?

Если вас заинтересовала определенная квартира, то стоит повнимательнее изучить ее местоположение.

Посмотрите, какие объекты расположены в окрестностях, нет ли таких негативных факторов, которые невозможно изменить. Это могут быть многополосные автомагистрали, вредное или шумное производство, торговые центры с круглосуточным режимом работы. Если этаж низкий, стоит поинтересоваться, не проходит ли под домом линия метрополитена.

Крупные спортивные объекты, рестораны также могут помешать жить спокойно.На сайте Росреестра сейчас доступны данные практически по любым квартирам, зарегистрированным после 1998 года.

Очень просто получить информацию о собственнике и наличии или отсутствии обременений по квартире. Для этого нужно сформировать запрос, оплатить сервисный сбор и получить данные по электронной почте.

Изучив выписку из Единого государственного реестра, вы отправитесь на просмотр жилья уже подготовленным.Осмотр квартир проводится как в присутствии хозяев недвижимости, так и без них.

Если просмотр предварительный, то стоит назначить его на светлое время суток. Так вы сможете увидеть движение солнца в окнах, понять, светлая это квартира или темная. Кроме того, на свету все недостатки как на ладони.

Лучше, если просмотр будет индивидуальным, без спешки и субъективных оценок потенциальных конкурентов.Если в разговоре при подготовке к показу заходит речь о деньгах, можно смело вешать трубку и рассматривать другой объект. Никаких денег за просмотр платить никому не нужно, это однозначно. На осмотре могут случиться непредвиденные обстоятельства, например, кто-то опоздает или вы попадете в пробку – всякое бывает, все люди.

Но есть и те, кто пытается сделать деньги на обмане, – таких жуликоватых хозяев нужно распознавать, хотя это и не всегда легко.Обычно продавцы не подгоняют покупателя, если сами никуда не спешат.

Если показ проходит без собственника, то риелтор тем более не ограничивает время осмотра жилья. Это, конечно, не говорит о том, что надо злоупотреблять хорошим отношением.

Есть совершенно бесцеремонные покупатели, пытающиеся доказать собственнику, что квартира у него плохая, указывая на большое количество недостатков. Обычно это делается с прицелом значительно снизить цену, но, как правило, ничем хорошим не заканчивается.

Хотя умеренный обоснованный торг уместен.

  1. соседей.
  2. газовые трубы,
  3. сантехнику,
  4. системы отопления и вентиляции,
  5. состояние стен и потолков, пола, окон и дверей,
  6. наличие лифта,
  7. возможную перепланировку (она должна быть узаконена),
  8. уровень шума,
  9. состояние придомовой территории и подъезда,

Фото: © Kzenon — Fotolia.comНе пропустите:

Как правильно провести просмотр квартиры: о важнейших моментах и необходимых вопросах продавцу

Когда квартира найдена и намечен просмотр, наших клиентов всегда интересует, какую информацию в первую очередь необходимо выяснить у продавца или его агента, чтобы иметь представление об особенностях инфраструктуры данного района, о самой квартире и о важных нюансах будущей сделки. О том, как правильно провести телефонный разговор с собственником, мы рассказывали в нашем материале

«Пять вопросов, которые нужно задать по телефону перед просмотром квартиры»

. Если у вас остались невыясненные вопросы из тех, о которых шла речь в статье – начните именно с них, а далее переходите к следующим.

Итак, что же нужно спросить у продавца, чтобы получить полноценное представление об инфраструктуре района?

Выделим несколько наиболее важных моментов.

  • Если вы водите автомобиль, спросите о наличии автостоянки и свободных машиномест.
  • Тренажерный зал, фитнес-клуб или бассейн недалеко от дома – большой плюс для людей, занимающихся спортом.
  • Мы рекомендуем приехать к месту встречи заранее, чтобы у вас было время осмотреться и получить личное представление о районе и транспортной развязке.
  • Сквер, детская игровая площадка рядом – важное преимущество, особенно для любителей прогулок на свежем воздухе и семей с детьми. Также уточните, как далеко от дома располагаются школа и детский сад.
  • Уточните, есть ли рядом магазины, супермаркеты или продовольственные рынки.
  • Узнайте, где располагаются объекты здравоохранения – например, поликлиники (как взрослая, так и детская).
  • Если вы передвигаетесь на общественном транспорте – выясните, насколько далеко от дома находится ближайшая станция метро или остановка автобусов. В идеале они должны быть расположены в пешей доступности.

Общение со словоохотливыми соседями и бабушками на лавочке у подъезда позволит узнать то, что вам никогда не расскажут ни собственники, ни агенты. Кто живет и прописан в квартире, нет ли пьющих или сомнительных личностей, бывают ли отключения света, воды или подачи тепла (встречаются дома очень неблагополучные в этом плане).

Всего несколько простых вопросов помогут составить вам свое представление о доме, квартире и её владельцах уже до просмотра. Во время просмотра рекомендуем воспользоваться следующими советами: Выбирайте для просмотра светлое время дня.

Если продавец настаивает на просмотре вечером, это повод усомниться в его добросовестности. Искусственное освещение способно завуалировать многие недостатки квартиры, которые были бы заметны при дневном свете.

  1. Тщательно осмотрите стены, углы и оконные откосы – обнаружение черных пятен может говорить о наличии грибка, который пытались отмыть перед приходом покупателей. Все знают, насколько губительна для здоровья плесень и как трудно с ней бороться. Если вы обнаружили следы сырости в квартире, находящейся на первом этаже, это говорит о недостаточной вентиляции подвального помещения.
  2. Фасад дома и сам подъезд способны рассказать немало. Соседи, проживающие на одной площадке, могут весьма существенно повлиять на ваше качество жизни в новой квартире. Постарайтесь проверить качество звукоизоляции в помещении в полной тишине, чтобы понять, насколько сильно в квартире слышен шум с проезжей части.
  3. Начните просмотр с проверки коммуникаций – посмотрите электропроводку, радиаторы, трубы – это очень важно, если в ближайшее время вы не планируете делать капитальный ремонт. Зимой или холодной осенью вы сможете оценить качество работы отопительной системы, но понять, насколько комфортабельна квартира, когда за окном жара, зимой вам будет непросто. Теплопроводные характеристики дома – важный момент при выборе квартиры.
  4. Если в квартире есть перепланировка, обязательно попросите документы, подтверждающие ее законность, в противном случае вы имеете серьезное основание для торга.
  5. Недавно законченный косметический ремонт должен скорее насторожить, чем обрадовать – возможно, владельцы квартиры пытались таким образом скрыть изъяны. В «обжитом» ремонте будут видны все недостатки, поэтому такое состояние квартиры с точки зрения покупателя является предпочтительным.
  6. Помимо стен и коммуникаций, скрупулезно осмотрите полы, потолки, двери (как внутренние, так и входные), стеклопакеты на окнах, сантехнику, а также общее состояние санузлов, поскольку все эти места являются наиболее дорогими и затратными по времени в плане ремонта.

Если вы выполнили все вышеуказанные рекомендации и результат осмотра вас удовлетворил, то переходим к следующему этапу.

  • Уделите внимание правоустанавливающим документам – договору купли-продажи, дарения, мены, решению суда, вступившему в силу и пр. Уточните, есть ли несовершеннолетние собственники. Если таковые имеются, необходимо попросить продавца получить разрешение органов опеки на продажу квартиры – в противном случае велик риск расторжения сделки, поскольку права ребенка будут ущемлены. Если несовершеннолетние не являются собственниками, но прописаны в квартире – важно оговорить с собственниками необходимость их выписки и прописки до сделки в другом месте – иначе через суд прописка этих людей может быть восстановлена, но уже в вашей квартире.
  • Попросите выписку из домовой книги, чтобы проверить наличие зарегистрированных лиц. В идеале рекомендуем оговорить заранее, что уже до сделки все проживающие выпишутся и будут прописаны в другом месте. Также поинтересуйтесь, где находятся отсутствующие сейчас члены семьи – возможно, кто-то служит в армии, кто-то находится на лечении или в местах лишения свободы. После возвращения они имеют полное право поселиться в квартире.
  • История квартиры. Узнать ее вы сможете благодаря выписке из Единого государственного реестра недвижимости и архивной выписке из домовой книги. Так вы будете иметь представление обо всех людях, когда-то зарегистрированных в данной квартире. Если объект слишком часто за последнее время переходил от одного собственника к другому, это повод насторожиться.
  • Следующий шаг – проверка паспорта владельца. Здесь особое внимание уделите штампам о браке и разводе, а также сравните даты на штампах с датами в документах на квартиру. Помните – в случае приобретения недвижимости в зарегистрированном браке второй супруг обладает правами на ее половину, причем независимо от прописки.
  • Непременно выясните, будет ли собственник лично присутствовать на сделке, либо будет действовать через доверенное лицо. Первое более предпочтительно, сделки с участием представителя интересов владельца по доверенности мы считаем рискованными. Если же все-таки на сделке будет уполномоченное лицо, рекомендуем внимательно прочитать все его полномочия, прописанные в документе. В доверенности, кроме прочего, должен уточняться ценовой диапазон, в рамках которого доверенное лицо имеет право действовать. Посмотрите на сроки действия предоставленной вам доверенности – она может быть отозвана, а после смерти доверителя вообще не имеет силы. Если в документе нет даты его выдачи, он считается недействительным.

Далее наступает время оговорить размер задатка или авансового платежа.

Важно также обсудить с собственником условия возврата денег, если сделка не состоится.

Только после того, как все вышеуказанные моменты уточнены, и вас как покупателя все устраивает, можно подписывать предварительный договор и передавать оговоренную сумму денег в качестве предоплаты.

Если вам позволяет время, то рекомендуем взять с собой копии документов или попросить прислать их сканы вам на почту, и изучить их в спокойной обстановке еще раз, а возможно и проконсультироваться с опытным юристом и только после этого вносить предоплату.

А чтобы принять правильное решение о том, какой вариант внесения предоплаты вам наиболее подходит, рекомендуем изучить нашу статью Также мы предлагаем вам воспользоваться нашими образцами предварительного договора, аванса и задатка, которые составлены юристами нашей компании с учетом самых актуальных требований законодательства – для этого просто укажите вашу электронную почту и вы получите их абсолютно бесплатно в течение нескольких часов. Статьи по теме

Покупка квартиры: чек-лист для просмотра квартиры и проверки документов (что спрашивать, на что смотреть)

Что спрашивать, когда звонишь по объявлению о продаже квартирыДля начала — контрольный звонок автору объявления.

Задайте несколько коротких вопросов, чтобы понять, точно ли стоит ехать.

  1. Как давно квартира находится в собственности? Если срок небольшой — какова причина продажи?
  2. Как много людей прописано в квартире, зарегистрированы ли дети? Если да, согласен ли собственник выписать людей до сделки?
  3. Давно ли делали фотографии и соответствуют ли они реальности?
  4. Какие правоустанавливающие документы у продавца — договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, договор дарения и т. д. Есть ли какие-то нюансы (например, «свежее» наследство)?
  5. Если сделка альтернативная, будет ли ипотека и в каком банке? Важно, если вы сами берёте ипотеку, так как провести сделку с двумя разными банками в один день не получится.
  6. Это свободная сделка или альтернативная; если альтернативная — есть ли уже подобранный вариант?
  7. Кто собственник жилья и с кем вы будете иметь дело — с владельцем или с его представителем?

Если никаких «нюансов» в виде очень пожилого собственника, сложной альтернативы, очень маленького срока владения нет (или вам они кажутся некритичными, и вы готовы с ними работать), можно ехать на осмотр.На что обращать внимание на просмотре квартирыВо время осмотра фокусируем внимание на трёх вопросах:

  1. состоянии квартиры;
  2. состоянии дома и придомовых территорий;
  3. вопросах о документах.

О том, как оценить состояние дома и квартиры, нам рассказал Павел Климентьев, строительный эксперт компании по приёмке и экспертизе квартир «Ситипроф». В вопросе проверки документов помог разобраться специалист по недвижимости Ильдус Валишин, исполнительный директор компании m2.sale.Состояние дома и общественных пространств Общественные пространства — это двор, лестничные клетки, площадки и лифты —места, где бывают все жильцы дома.

Перед поездкой посмотрите, когда в последний раз был проведён капитальный ремонт и был ли он вообще (актуально для домов старше 2000 года постройки). Это можно сделать на сайте — введите в строку поиска город и адрес объекта. Это позволит скорректировать ожидания, если капремонт вот-вот начнётся или, наоборот, недавно прошёл.Что оценить на придомовой территорииФасад дома и что происходит в радиусе 20 метровОбойдите дом несколько раз.

На фасаде не должно быть трещин, расслоений кирпича и других визуальных дефектов. Если рядом идёт ремонт, поинтересуйтесь, что именно ремонтируют, возможно, в доме хронические проблемы с коммуникациями.Как решён вопрос с парковкой:

  1. есть ли шлагбаум или ворота, работают ли они.
  2. есть ли парковка вообще и сколько на ней свободных мест (не забывайте, что это может зависеть от времени просмотра);

В каком состоянии двор и детская площадка:

  1. нет ли мусора (особенно пустой тары из-под алкоголя или шприцев).
  2. соответствует ли территория детской площадки предполагаемому количеству жителей;
  3. в каком виде игровые комплексы, горки и скамейки;

Что оценить в подъезде Учитывайте нагрузку на места общего пользования — чем больше квартир в доме, тем больше будет износ.Особое внимание обратите на первый этаж — здесь самая большая проходимость людей.

Если дом относительно новый, но подъезд уже запущен, с действующей УК вам, скорее всего, не повезёт.Чистота:

  1. в каком состоянии зона рядом с почтовыми ящиками — не бросают ли рекламные листовки на пол.
  2. нет ли надписей на стенах и пыли на подоконниках;

Как давно был ремонт

  1. как выглядят электрощитовые и выключатели.
  2. как выглядят окна и открываются ли они;
  3. в каком состоянии входные двери;
  4. в каком состоянии мусоропровод (если он есть);
  5. есть ли сколы и трещины на плитке пола и стен;
  6. не осыпается ли штукатурка;
  7. насколько качественно покрашены стены;

Лифт:

  1. есть ли в доме грузовой лифт (если вы понимаете, что он вам нужен);
  2. хорошо ли работают все кнопки, в том числе кнопки вызова;
  3. указан ли в кабине год ввода лифта в эксплуатацию.

    Максимальный срок — 25 лет.

  4. проверьте лифт в работе. Признаки неисправности: посторонние звуки во время движения, покачивание кабины, остановка кабины чуть выше или ниже лестничной площадки;

БезопасностьЕсть ли консьерж, камеры видеонаблюдения, работают ли они.Курят ли в подъездеМожно понять по запаху и по наличию пепельниц из подручных материалов.

Соседи

  1. есть ли места, где люди хранят велосипеды, детские коляски и игрушки;
  2. нет ли в подъезде пустых бутылок из-под алкоголя или шприцев;
  3. все ли выносят мусор или на лестничных клетках не первый день стоят мешки;
  4. нет ли на входных дверях соседей следов того, что их взламывали или выбивали;
  5. на доске объявлений проверьте, есть ли жалобы на соседей или сообщения о долгах по коммунальным платежам.

Кстати, оценить, что за люди проживают в доме, можно в социальных сетях: у многих ЖК есть группы. Ещё будущих соседей можно поискать в и задать вопрос про интересующий дом.Состояние квартиры Если вы планируете делать ремонт «под себя» и уже знаете, как будет выглядеть ваша квартира, можно пригласить на просмотр дизайнера и мастера. Они смогут оценить, сколько приблизительно будет стоить ремонт в конкретном случае.Даже если внешне квартира выглядит хорошо, в ней могут быть проблемы.

Некоторые будет сложно или дорого исправить, другие останутся с вами даже после ремонта. Поэтому начинаем осмотр с коммуникаций.Вода и отопление, электричество, газ, вентиляцияВода и отопление:

  1. какого вода цвета и запаха;
  2. хороший ли напор в кранах и достаточно ли горячая температура воды на максимуме;
  3. как смывается вода в унитазе (если держится выше среднего уровня, есть вероятность, что внизу по стояку имеется засор);
  4. зимой потрогайте батареи и посмотрите, есть ли запирающий вентиль.
  5. не деформированы ли сварочные швы и система креплений;
  6. нет ли ржавых подтёков рядом с радиаторами и техническими соединениями (у стиральной машины, раковин, туалета, ванны);

Электричество:

  1. нет ли признаков нагара;
  2. не выбивает ли автоматы (попробуйте включить свет во всей квартире и запустить несколько бытовых приборов).
  3. работают ли все розетки и выключатели;

Газ:

  1. установлен ли рабочий счётчик;
  2. газовая труба не должна быть перекрыта (например, утоплена в штробах) или перенесена.
  3. как давно была проверка газовой службы и как часто она происходит (по правилам — не реже раза в год);

ВентиляцияЗакройте входную дверь, откройте окно и приложите лист бумаги к вентиляционному отверстию — он должен к ней притянуться.

А ещё на проблемы с вентиляцией может указывать плесень в ванной и неприятные запахи. Стены, пол и потолокПол:

  1. ровный ли пол;
  2. не скрипит и не проседает ли при ходьбе;
  3. как давно менялось напольное покрытие и что вообще под ним: железобетонные плиты, лаги из дерева, стяжка (от этого зависит стоимость ремонта в будущем).

Напольное покрытие:

  1. керамическая плитка: в целости ли, нет ли под ней пустот (для этого пол нужно простучать).
  2. ламинат или паркет: не дал ли просадку, не появились ли на нем серьёзные царапины и сколы, не расходятся ли стыки элементов;
  3. линолеум: нет ли заломов или других повреждений;

Стены

  1. постарайтесь визуально оценить отклонение стен от вертикали: это можно заметить, если есть несостыковки рисунка на обоях или плитке.
  2. есть ли трещины, неровности, участки со вздутыми обоями — если есть, уточните откуда (банально плохо приклеили или проблема серьёзнее — отслаивается штукатурка или беспокоит скрытая протечка);

ПотолокОбратите внимание на трещины, пятна и разводы, возможно, это последствия затопления.

Спросите у хозяина, часто ли их подтапливают. Иногда стоит пообщаться с соседями сверху.Оконные рамы и балкон

  1. в рабочем ли состоянии ручки, легко ли переключается режим открывания окна и проветривания;
  2. нет ли на рамах следов плесени;
  3. есть ли на балконе или по периметру оконных проёмов следы разводов, плесень или подтёки. Легко ли открываются окна, не замяты ли уплотнительные резинки;
  4. узнайте, утеплён ли балкон, если для вас это важно;
  5. уровень шума в помещении и герметичность (откройте и закройте окна, убедитесь, что через них не дует).

Проверка документовНесмотря на то, что мы говорим «собственник», квартиру может показывать агент, родственник или доверенное лицо.

Про нюансы, связанные со сделками по доверенности, мы писали в — будет полезно их изучить.

Также важно понимать, что часть документов, о которых мы говорим ниже, третье лицо, не имеющее от собственника доверенности, получить или предоставить не может.Проверка квартиры.

Какие документы стоить запросить:Свежая выписка из ЕГРН об объекте недвижимости (можно получить самим онлайн через), иначе её называют «расширенная».

В выписке будут обозначены имена собственников жилья, находится ли квартира под обременением, приведены точные данные по квартире: назначение помещения, кадастровый номер, метраж, этаж.

Также из неё вы узнаете, как часто менялись собственники у квартиры. Если между продажами проходит год-два, возможно, есть объективная причина, почему люди не остаются в квартире надолго.Правоустанавливающие документы. Спросите, каким образом человек стал собственником квартиры — купил, приватизировал, получил в дар или в качестве наследства.

Соответственно, он предоставит вам один из документов: договор купли-продажи, договор передачи квартиры в собственность, дарения или свидетельство о праве на наследство.

Вместе с договором купли-продажи попросите показать акт приёма-передачи квартиры.Технический паспорт.

Сравните план квартиры с тем, что вы видите в реальности, чтобы убедиться в отсутствии перепланировок. Особенное внимание обращайте на расположение мокрых зон: не поменялись ли местами, например, кухня и спальня, не «переехала» ли ванная комната — и на то, чтобы все несущие стены были на своих местах.Если перепланировка была, но в техпаспорте стоит штамп «Разрешение на произведённое переоборудование / перепланировку в БТИ не предъявлено» (формулировки могут быть другими), значит, собственник не представил документы, подтверждающие законность перепланировки.Имейте в виду: если вы берёте квартиру в ипотеку, банки могут не дать кредит на такую квартиру.

Также за незаконную перепланировку придётся заплатить штраф в случае проверки — и либо узаконить, либо вернуть всё, как было.Справка о регистрации по форме 9.

Справка бывает двух видов: архивная и полная. Безопаснее проверять обе. Так вы узнаете, кто был зарегистрирован в квартире раньше и кто прописан в ней теперь.

Обсудите с собственником, когда он планирует снимать людей с регистрации — до или после сделки. Для вас, конечно, лучше, чтобы все выписались до.

Справка о снятии с регистрации по форме 12. В справке будут указаны люди, которые сняты с регистрации по определённым причинам: человек находится в лечебном учреждении, в месте лишения свободы или пропал без вести. В справке не указаны имена, только количество людей и дата снятия с регистрации.

Если в справке везде указано «нет», всё в порядке. Если в какой-то из категорий стоит число — узнайте у собственника, кто эти люди и где они.

«Временно выписанные» жильцы в любой момент могут вернуться и претендовать на право жить в квартире.Данные об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.

Попросите квитанцию по коммунальным платежам — в ней есть информация о задолженностях.

А ещё лучше затребуйте данные о долгах в УК.Проверка личности продавцаУбедитесь, что вы не рискуете, заключая сделку с конкретным человеком. Попросите у хозяина квартиры паспорт и сверьте его данные со сведениями, указанными в каждом документе из списка выше.Каким образом можно самостоятельно проверить собственника квартиры:

  1. На сайте МВД можно узнать, находится ли , а также убедиться, что его .
  2. Запросить у продавца справку о дееспособности. Этот документ подтверждает, что человек не числится на учёте в нарко- и психоневрологическом диспансере.
  3. Проверить, не инициирована ли на продавца
  4. Если на момент приобретения квартиры продавец состоял в браке, нужно нотариально заверенное согласие супруга или супруги на сделку/соглашение о разделе имущества.
  5. Проверить, есть ли у продавца (и его супруга/супруги) , а также не заведено ли на него судебное дело.

***Если по всем пунктам из нашего чек-листа всё в порядке, поздравляем! Кажется, это действительно то, что вы искали.