Налог на продажу квартиры менее тре лет в собственности

Налог с продажи недвижимости. Практические примеры


. В первой своей публикации на данную тему мы подробно остановились на правовой природе данных платежей, законодательными требованиями и условиями, касающимися налогообложения прибыли продавцов недвижимости.

Напомним, что от налога освобождаются сделки с имуществом, находящимся в собственности:

  1. более 3-х лет (если приобретено до 2016 года);
  2. более 5-ти лет (если приобретено позднее 1 января 2016 года).

Также, НДФЛ не нужно платить при продаже объектов, срок владения которыми составит 3 года, если это единственное жилье или получено:

  1. в результате приватизации;
  2. по договору содержания с иждивением.
  3. по наследству или в дар;

Во всех прочих ситуациях налогом облагается доход продавца. По новым правилам в расчетах участвует кадастровая стоимость.

Как правильно исчислить подоходный, как применить вычет, и можно ли снизить размер платежа?

На эти вопросы мы ответим примерами из практики.

Пример 1. Продажа квартиры со сроком владения менее пяти лет Г-н Иванов приобрел жилье в Воронеже, в феврале 2020 за 2,0 млн.

рублей. В октябре 2020 он его продал за 2,2 млн. рублей. Жилье было приобретено обычным способом, в результате покупки. Пятилетний срок владения освобождает от уплаты подоходного, но объект продается ранее.

Поэтому, придется рассчитать налогооблагаемую базу.

По сведениям Росреестра, кадастровая оценка данной квартиры на 1.01.2020 составила 1,75 млн. рублей. Отметим, что продажная цена превышает оценку кадастра. В этом случае нет повода пересчитывать налогооблагаемую базу.

Есть два варианта определить НДФЛ:

  1. с учетом затрат на приобретение: (2200 000 – 2000 000) х 13% = 26 000.
  2. с применением фиксированного вычета: (2 200 000 – 1 000 000) х 13% = 156 000;

Как видим, второй вариант гораздо выгоднее.

Использовать его можно, если сохранились все документы, подтверждающие оплату покупки.

Пример 2. Продажа по цене ниже покупки Г-н Петров купил таунхаус в Тамбове в декабре 2020 года за 3 млн.

рублей и продал его летом следующего года за 1,3 млн. рублей. Кадастровая оценка 2,5 млн. руб., что выше цены продажи объекта.

Указывать в декларации доход в размере 1,3 не стоит: налоговики сделают перерасчет по кадастру с применением поправочного коэффициента и сразу начислят штраф.

Расчет основы для исчисления НДФЛ будет выглядеть следующим образом: (2,5х 70%) = 1,75 Продавец может применить вычет или указать затраты по приобретению жилья.

Варианты исчисления подоходного:

  • (1,75 – 1,0) х 13% = 97,5 тыс. руб.

или

  • (1,75 – 3,0) х 13% = 0 руб.

Для второго варианта придется подтвердить оплату покупки.

Важно знать: налоговые органы проявляют повышенный интерес к сделкам с ценами ниже кадастровых.

Сотрудники ФНС проведут проверку легитимности операции, потребуют данные о финансовом положении продавца и покупателя.

Если выяснится, что цифры намеренно занижены, готовьтесь платить налог, исчисленный от фактической или от рыночной цены на недвижимость в вашем регионе.

Кроме этого, придется отдать штраф и пени. Например, если г-Н Петров в отчете укажет неверный доход, штраф составит 68 тыс.

руб. = (1540 – 1 200) х 20% Пример 3: Продажа квартиры, полученной в наследство Г-жа Сазонова получила в январе 2018 года наследство от бабушки: квартиру в Сочи. Оценка по Росреестру на 01.01.2020 составила 8,5 млн. рублей. В июле 2020 года объект был продан за 6 млн.

рублей. Сравниваем две цены, применяем поправочный коэффициент к кадастровой: (8, 5 х 70%) = 5,950 Это ниже цены реализации, поэтому для расчета не принимается. В декларации продавец укажет договорную цену. Так как не было расходов на приобретение, базу уменьшаем на вычет: НДФЛ = (6,0 – 1,0) х 13% = 650 тыс.

руб. Можно ли было избежать уплаты подоходного? Да, если совершить сделку через полгода: в январе 2021 года наступит трехлетний период владения наследуемым имуществом.

Пример 4. Продажа единственного жилья Г-н Пахомов в 2017 году купил квартиру в Краснодаре.

Других объектов недвижимости у него нет.

31 марта 2017 года он зарегистрировал право собственности. Продать недвижимость без уплаты налога он может в любой момент с 31 марта 2020 года – по истечение трех лет владения. Такие права дает налогоплательщику новый закон. При ранее действующих правилах, г-ну Пахомову пришлось бы ждать 5 лет. Если имущество будет продано раньше, придется заплатить НДФЛ, рассчитав его по вариантам, приведенным выше.

Если имущество будет продано раньше, придется заплатить НДФЛ, рассчитав его по вариантам, приведенным выше. Пример 5. Продажа дома Г-н Лукьянов в 2018 году закончил постройку городского коттеджа.

В 2020 году он решил его продать за 18 миллионов рублей. Кадастровая оценка составила 25 миллионов. Скорректировав ее на 0,7 получаем 17,5 миллионов, что ниже цены сделки.

В декларации будет указана цифра из договора.

Продавец снизил базу на произведенные расходы. К отчету он приложил бумаги, подтверждающие покупку участка, строительных материалов, оплату работ по подведению коммуникаций и СМР. Всего на 18 миллионов. Определение налогооблагаемой базы: 18,0 (цена продажи) – 18,0 (затраты) = 0 Другими словами, расходы продавца равны его прибыли и основания для начисления НДФЛ нет.

Если к представленным сведениям у налоговиков не будет вопросов, платить налог не придется. Пример 6. Продажа новостройки Г-жа Марусина в 2020 году купила квартиру за 3 млн. по договору долевого участия (ДДУ), надеясь стать новоселом через несколько месяцев. Но застройщик нарушил сроки сдачи, и г-жа Марусина нашла другой вариант.

Но застройщик нарушил сроки сдачи, и г-жа Марусина нашла другой вариант. В следующем году она продала недвижимость другому дольщику, уже за 4 млн. Так как дом не был сдан застройщиком, кадастровая стоимость квартиры не определена.

Поэтому доходом выступит сумма сделки: НДФЛ = (4000 – 3000) х 13% = 130 тыс.

руб. Отметим, что такой отчет примут при подтверждении расходов. Если дольщик не сохранила квитанции об оплате, она сможет уменьшить базу только на фиксированный вычет, НДФЛ составит 390 тыс.

руб. Как правильно подать декларацию 3НДФЛ Продав недвижимость вы должны отчитаться в ФНС до 30 апреля следующего года. То есть, продав комнату, дом, дачу или апартаменты в 2020 году, нужно отправить форму 3НДФЛ не позднее 30 апреля 2021 года.

Заплатить подоходный необходимо до 15 июля. В 3НДФЛ отражают прибыль от сделки и затраты (или вычет). Если нет оснований для платежа (НДФЛ = 0), отчет все равно надо сдать.

Ошибка многих налогоплательщиков в игнорировании своих обязанностей. ФНС не прощает забывчивых и недисциплинированных продавцов недвижимости: если «нулевой» отчет не подан, ждите штраф 1000 рублей.

Если просрочен платеж – ждите штраф 5% от суммы и пени за просрочку. Какие документы необходимо передать в ФНС Вместе с 3НДФЛ налогоплательщик передает копии документов. Примерный перечень:

  1. выписка ЕГРН или свидетельство о собственности (подтверждаем, что продали свою, а не чужую недвижимость);
  2. платежные документы (расписки, квитанции, платежные поручения, переводы, чеки) – все, что подтверждает получение денег за проданный объект.
  3. договор купли-продажи (с реквизитами продавца и покупателя, с указанием суммы сделки и способов расчета);

В качестве обоснования затрат на приобретение можно представить:

  1. подтверждение оплаты декларируемых затрат;
  2. договор ипотеки, купли-продажи, ДДУ, дарения и любые другие документы, доказывающие происхождение у вас недвижимости;
  3. договоры на проведение строительных и ремонтных работ с чеками.

Важно знать: в ходе проверки, налоговики могут отказать в приеме каких-либо данных, посчитав их недостаточными.

Так, например, договор на строительство дома без квитанций об оплате работ не будет принят.

Что делать в таких случаях? Если вы не можете найти или восстановить документы, придется сделать новые расчеты и подать исправленную декларацию. Помните о сроках расчетов с бюджетом: до 15 июля нужно внести платеж.

Если к этой дате вы погасите задолженность, претензий не будет. Кто и как будет платить налог на имущество Продавая квартиру, вы освобождаетесь от уплаты налога на имущество с момента утраты права собственности. Другими словами, как только в Росреестре будет сделана соответствующая запись, обязанность пополнять государственный бюджет перейдет новому владельцу.
Другими словами, как только в Росреестре будет сделана соответствующая запись, обязанность пополнять государственный бюджет перейдет новому владельцу.

Напоминаем, что изменения в оценке объектов коснулись и налогообложения: налог на имущество сегодня рассчитывается по кадастровой цене. На эту тему читайте наш предыдущий обзор. Расчет платежа производится пропорционально месяцам владения.

Например, если квартира продана в мае, то ее первый собственник оплатит налог за 5 месяцев, а второй – за последующие 7.

Мы рекомендуем проверить отсутствие задолженности: технические ошибки в огромной информационной базе ФНС не редкость. Иногда граждане получают квитанции за имущество, проданное несколько лет назад. Если такой случай наступил – подайте заявление в ИФНС на изменение данных и перерасчет.

Расчет налога с продажи квартиры

Этот калькулятор позволяет рассчитать точную суму налога на продажу недвижимого имущества.

Калькулятор налога с продажи квартиры Налог с продажи квартиры является налогом на доходы физического лица и равняется 13 процентам. Однако, не всегда нужно платить этот налог. Первое, что необходимо иметь ввиду, это недавнее изменение в налоговом кодексе, которое вводит новые правила расчета налога для собственников, получивших квартиру в собственность после 1 января 2016 года.
Первое, что необходимо иметь ввиду, это недавнее изменение в налоговом кодексе, которое вводит новые правила расчета налога для собственников, получивших квартиру в собственность после 1 января 2016 года.

Если квартира получена в собственность до 1 января 2016 года Тут действует очень простое правило: необходимость платить налог с продажи квартиры зависит только от срока владения квартирой.

  • Если квартира находится в собственности менее 3-х лет, то при продаже необходимо заплатить налог.
  • Если квартира находится в собственности более 3-х лет, то при продаже платить налог не нужно.

Если квартира получена в собственность после 1 января 2016 года Минимальный срок владения увеличился до 5 лет. Значит, если продавать квартиру раньше, придется заплатить налог.

Если исключения, при которых минимальный срок владения – 3 года:

  1. Жилье получено по договору пожизненного содержания с иждивением.
  2. Квартира куплена у члена семьи или близкого родственника.
  3. Если это единственное жилье. (Условие действует с 1 января 2020 года)
  4. Квартира приватизирована после 1 января 2016 года.
  5. Жилье получено в наследство.

Жилье считается единственным, если нет другой жилой собственности, в том числе комнат и долей. Также жилье будет считаться единственным, если оно продано в течение 90 дней со дня покупки новой недвижимости. Налоговый вычет Существует два типа вычетов при продаже квартиры: 1.

Фиксированный вычет в 1 000 000 рублей. Налогооблагаемый доход с продажи квартиры может быть уменьшен на эту сумму.Например, стоимость квартиры 3 500 000 руб.

Тогда доход, с которого необходимо заплатить налог будет равен Налогооблагаемая база = 3 500 000 – 1 000 000 = 2 500 000 руб. 2. Вычет в размере расходов, связанных с покупкой квартиры. В этом случае налог фактически начисляется только на прибыль, полученной от перепродажи.

Например, гражданин Иванов купил квартиру за 5 000 000 рублей. А через 2 года продал за 6 000 000 рублей.

В качестве вычета здесь можно использовать сумму покупки, при наличии договора купли-продажи. Таким образом, заплатить налог придется с разницы: Налогооблагаемая база = 6 000 000 – 5 000 000 = 1 000 000 рублей. Более того, если вы покупали квартиру в ипотеку, то сумму уплаченных процентов можно также включить в вычет.

Для подтверждения этих расходов необходимо лишь взять в банке соответствующую справку. Как рассчитать налог с продажи квартиры Доход, полученный в результате продажи недвижимости, облагается налогом по ставке 13%.

Формула для расчета налога с продажи квартиры следующая:

  1. S – стоимость объекта недвижимости
  2. S0 – налоговый вычет
  3. R – налоговая ставка, %

Например, Вася купил квартиру за 6 млн. руб., а продал за 12 млн. руб. Рассчитаем, сколько ему придется заплатить в бюджет:

  • С этой суммы необходимо заплатить 13%. 6 000 000 × 13% = 780 000 руб.
  • Доход Васи составил 12 000 000 – 6 000 000 = 6 000 000 руб.

Закон не позволит искусственно занизить стоимость квартиры с целью уменьшения налога.

Если стоимость, прописанная в договоре купли-продажи ниже, чем кадастровая стоимость × 0.7, то доход от продажи рассчитывается как кадастровая стоимость × 0.7 Калькулятор налога с продажи квартиры предоставлен сайтом calcus.ruОнлайн калькуляторы и конвертеры:

  1. Хозяйственный расчет предприятия

  2. Приготовление огнеупорного кладочного раствора. Расчет

  3. Расчет кредита от А до Я

  4. Калькулятор транспортного налога

Загрузка.Понравилось? Поделись с друзьями!

Как продать квартиру в собственности менее 3 лет и не платить налог

23 декабря 20207,4 тыс.

прочитали6,5 мин.15 тыс. просмотр публикацииУникальные посетители страницы7,4 тыс. прочитали до концаЭто 48% от открывших публикацию6,5 минут — среднее время чтенияВ интернете есть популярное видео про мальчика, который расплакался над настольной игрой “Монополия”. “Что случилось?”, – спрашивают у него.

“Налоги!”, – отвечает он. “Налоги меня разорили! Так не должно быть в жизни. Это не весело!” Ну и какой взрослый станет спорить с этим ребёнком?! Нет, конечно, платить налоги необходимо, а уклоняться от них – противозаконно, однако всё это отнюдь не делает данный процесс приятным.

И если уж есть хоть какая-нибудь возможность уклониться от уплаты налога, но при этом не нарушить закон, грех её не использовать. Рассказываем, как сделать это, если вы хотите продать квартиру, которая находится у вас в собственности менее трёх лет.Итак, обо всём по порядку.

Если вы хотите продать квартиру, собственником которой являетесь менее пяти лет (да-да, пяти – о трёх годах поговорим позже), вам нужно заплатить налог государству. О справедливости или несправедливости этого правила мы спорить не будем. Понятно, что государство на рынке недвижимости отстаивает свои интересы, а в его интересах не только уменьшение количества перекупщиков, но и увеличение количества людей, которые проживают в собственных квартирах на его территории.

В общем, закон такой есть, и ему необходимо следовать.Какой же сам налог?

Возьмите сумму, полученную в результате продажи квартиры. Отнимите от неё миллион рублей – это так называемая налоговая льгота. И от полученного отнимите ровно 13%.

Вот эти 13% вам и нужно будет заплатить государству. Если вспомним, какие суммы сейчас крутятся на рынке недвижимости, то поймём, что число будет очень и очень значительное. А ведь для тех, кто не живёт и не работает в России, то есть не является её резидентом, ставка ещё выше – целых 30%!Но не спешите расстраиваться, потому что у нас есть для вас и хорошие новости, причём сразу две.

Во-первых, закон о пяти годах в собственности вступил в силу только 1 января 2016-го года, тогда как раньше этот срок ограничивался тремя годами. А так как обратной силы закон не имеет, любую квартиру, ставшую вашей собственностью до этого числа, уже с начала 2020-го года можно продавать, не выплачивая никакой налог.

Во-вторых, есть квартиры, которые можно продавать без налога, владея ими только три года. Их особенность, которая позволяет с ними так поступать, заключается не в их площади или, скажем, классе, а в том, каким образом они перешли к вам в собственность. Остановимся на этом моменте поподробнее.Ждать пять лет не нужно, если…

  1. Наконец, квартира получена в собственность как подарок члена семьи или близкого родственника. Как бы вы ни были близки с двоюродной тётей, она в этот список не входит, а входят бабушки, дедушки, родители, братья, сёстры, дети, внуки и супруги. К слову, если родственники оказались не такими уж щедрыми и не подарили, а продали вам квартиру, это тоже считается – пять лет в таком случае вам ждать не нужно, достаточно будет трёх.
  2. Квартира получена в собственность в результате приватизации. Ну, тут всё понятно! Если государство уже пошло навстречу людям, проживавшим в этом помещении, и полностью передало его им, зачем ему заставлять новых собственников жить там пять лет? Часто сам факт приватизации подразумевает, что жильцы квартиры захотят её продать.
  3. Квартира получена в собственность по наследству. Помните, что вашей собственностью она становится сразу с открытия наследства, другими словами – с дня смерти наследодателя.
  4. Квартира получена в собственность по договору о ренте с обязанностью пожизненного содержания с иждивением. Это случай, конечно, не такой уж частый, да ещё и подразумевающий дополнительные обязательства, с которыми многие могут и не справиться. Не будем вдаваться в детали, чтобы не влезать в морально-этическую дискуссию, однако упоминание сделаем – да, имейте в виду, так тоже можно.

Отдельно хочется отметить, что всё перечисленное верно не на всей территории России, а в столичном регионе.

В некоторых других областях (скажем, в республике Алтай) и правила немного другие, и там они не такие строгие – ограничения в пять лет нет вообще, только три года. Так что если вы собираетесь продавать квартиру не в Москве и не в Московской области, сначала на всякий случай проверьте, какие условия продажи диктует вам местный закон.Но если даже три года – это всё равно слишком большой срок для вас, вы можете не дожидаться его окончания и при этом точно так же в рамках закона избежать уплаты налога. Более того, вариантов, как это осуществить, есть сразу несколько.Помните про налоговую льготу от государства в миллион рублей?

Это та, которая вычитается из суммы, полученной от продажи квартиры, перед тем, как отнять от неё, собственно, 13% налога. Так, а что, если квартира стоит ровно миллион, ну или меньше? Льгота всё ещё работает? Вы, возможно, удивитесь, но да, никаких ограничений в этом плане нет.

Получается, что миллион вычтут из миллиона, 13% нужно будет отнимать от ноля, ну и налог в таком случае составит тоже ноль рублей.

Доплачивать, если вы продадите квартиру за сумму меньше миллиона, вам не будут, но согласитесь, и без того уже неплохо!Хотя если вы хотя бы чуть-чуть знакомы с рынком российской и уж тем более столичной недвижимости, то наверняка понимаете, что миллион рублей и меньше квартира на нём стоить никак не может. Это должен быть какой-то совсем уж редкий и непривлекательный вариант – такой, продать еще сложнее, чем купить. Тут в вашей голове могла появиться одна интересная, пусть и не совсем чистая и честная мысль… Но мы сразу вас от неё предостережём!Имейте в виду, что схитрить при продаже квартиры не получится.

Продать жильё по совсем уж заниженной цене вам не позволит его кадастровая стоимость. Если ваш ценник будет гораздо ниже, чем она (а именно – меньше 70% кадастровой стоимости), то государство при высчитывании налога предпочтёт ориентироваться на неё.

Ну а даже если вы каким-то чудом обойдёте эту загвоздку стороной и, скажем, просто захотите продать квартиру за сумму большую, чем прописанная в документах… Помните, что на любого недобросовестного продавца всегда найдётся ещё более недобросовестный покупатель. Ни на какие устные договорённости, личные отношения и честные лица тут полагаться не стоит, ведь в случае чего доказать что-либо в суде вам не удастся.

И тогда экономия на налоге покажется вам, что называется, не такой уж экономной.Однако не спешите отбрасывать в сторону вариант с налоговой льготой, даже если ваша квартира стоит гораздо больше миллиона рублей. Дело в том, что льгота в миллион предоставляется не на всю квартиру, а на каждого её собственника. Получается, если помещение в равных долях поделено на две (ну, или более, что в данном случае только лучше!) части, на каждой из них удастся сэкономить миллион.

Правда, в таком случае перед продажей вам нужно будет договориться со всеми другими собственниками квартиры и очень внимательно отнестись к документам. Впрочем, что это мы! В операциях с недвижимостью к документам всегда нужно относиться особенно внимательно – даже тогда, когда кажется, что они и вовсе не нужны.Допустим, что вам удалось избежать налоговой выплаты, а вернее, сумма налога, который вы должны выплатить государству, равна нулю. Так вот, даже в таком случае вам необходимо пойти в налоговую и заполнить там соответствующую декларацию.

Сроки и правила её заполнения лучше узнавать прямо на месте, тем более что налоговые инспекторы наверняка и сами напомнят вам о ваших обязанностях за пару месяцев до наступления критичной даты. И имейте в виду, что если вы их проигнорируете и в налоговую всё-таки не пойдёте, в будущем вам предстоит раскошелиться не только на пени, но и на ежемесячный штраф.

Глупо будет допустить подобную ошибку, раз уж вы так мечтаете сэкономить на налоге.Ещё один предлагаемый нами метод вряд ли позволит вам совсем не выплачивать налог с продажи, однако поможет существенно сэкономить и не переплатить. Вам понадобятся документы, подтверждающие все ваши расходы на квартиру в собственности – как на её приобретение, так и на ремонт.

Достать последние, понятно, не всегда просто, ведь часто приводить жильё в надлежащий вид нам помогают работники, нанятые за наличные деньги, а иногда и вообще друзья. Так что если в будущем вы планируете перепродать квартиру, озаботьтесь этим вопросом заранее.Единственный минус использования этого метода с вычитанием расходов из доходов заключается в том, что его не удастся использовать вместе с вычитанием налоговой льготы.

Нужно будет выбрать – либо минус миллион рублей, либо минус все расходы. Задумались и никак не можете определиться? Погодите с решением, ведь сейчас мы представим вам, наверное, самый оптимальный способ продажи квартиры без налога.Почему же вам так не терпится продать квартиру, полученную в собственность в результате приватизации, ну или в качестве наследства и подарка?

Возможно, вам просто нужны деньги. Однако высока вероятность, что эти деньги вы потратите на приобретение нового жилья.

Ну, мало ли, вдруг в этом вас что-то не устраивает (состояние, расположение, площадь…), а вот какая-то новостройка вдруг полюбилась одним лишь своим внешним видом. И в таком случае вам точно не помешает использование налогового вычета.Допустим, что вы продаёте квартиру за пару миллионов рублей, а после покупаете ещё одну квартиру, которая стоит на пару миллионов рублей дороже. Из первой суммы вы вычитаете миллион рублей и отнимаете 13%, это вы наверняка уже запомнили.

Однако так как вы не только продаёте, но и покупаете, то есть по сути остаётесь собственником квартиры в стране, государство идёт вам навстречу и позволяет воспользоваться налоговым вычетом. Отсчитайте 13% от дополнительно потраченных вами на приобретение новой квартиры двух миллионов (но не больше, потому что сумма вычета тоже не бесконечна).

Забавно, что таким образом вы можете не просто не потратиться на налог, а получить дополнительные деньги.

Получается своеобразный налоговый взаимозачёт.Правда, для получения налогового вычета да и просто для того, чтобы воспользоваться этой схемой, необходимо соблюсти несколько важных условий. Во-первых, нужно работать в России и, соответственно, на регулярной основе платить налоги, то есть формировать государственный бюджет. Во-вторых, нужно делать налоговый вычет впервые.

Воспользоваться им можно только один раз, ежегодно зарабатывать таким образом у вас не получится. Наконец, в-третьих, продать и купить квартиру нужно в пределах одного календарного года. Поэтому действовать лучше оперативно, в идеале – уже зная, что и где вы хотите приобрести.

К счастью, рынок недвижимости сейчас достаточно богат, чтобы вам было из чего выбрать.Раз уж государство придумало, что все, кто является собственником квартиры на протяжении небольшого срока, должен платить налог с её продажи, избежать и даже сократить его, понятно, довольно тяжело. Однако это не невозможно, нужно просто знать несколько условий. Повторим их для закрепления в памяти.

  1. Квартира, которая досталась вам определённым образом (посредством приватизации, в качестве подарка от близкого родственника, в наследство или по особому договору о ренте), может быть продана без уплаты налога после трёх, а не пяти лет в собственности.
  2. Налоговую льготу в миллион рублей можно использовать даже тогда, когда собственниками квартиры являются сразу несколько человек – и причём предоставляется она не всем вместе, а каждому по отдельности.
  3. Сократить размер налога можно, если предоставить данные о расходах на квартиру. Тогда они будут вычтены из полученного вами дохода.
  4. 13%-й налог вычитается не из всей суммы, полученной вами за продажу квартиры, а из суммы меньше этой ровно на один миллион рублей. Если же вы умудрились продать квартиру за миллион или меньше, налог платить не нужно.
  5. Если сразу после продажи одной квартиры приобрести другую, вы сможете не только не платить налог, но и немного заработать.

Конечно, все перечисленные способы потребуют от вас активных действий, а некоторые из них возможны далеко не в любой ситуации, но главное, что все они абсолютно легальны и по-настоящему работают

Налоги с продажи квартиры

Когда нужно платить налоги с продажи квартирыГосударство определило срок владения квартирой, после которого её можно продать и не платить налоги.

Сейчас это либо 3 года, либо 5 лет.

Зависит от того, когда вы получили квартиру и в каком регионе проживаете. Например, в Ханты-Мансийском округе и в Республике Алтай установлен срок в 3 года для всех квартир, после истечения которого налоги платить не нужно.Для остальных регионов всё зависит от того, когда квартира оказалась в собственности. Если квартира получена после 1 января 2016 годаЧтобы продать такую квартиру и не платить налоги, нужно владеть ею не менее 5 лет.

Но есть и исключения. Срок владения может быть снижен до 3 лет, если:

  1. если квартира приватизирована после этой даты;
  2. жильё подарили члены семьи или близкие родственники (к ним относятся родители, дети, бабушки, дедушки, внуки, братья и сёстры);
  3. квартира получена в наследство;
  4. если недвижимость получена по договору пожизненного содержания с иждивением (один из видов ренты).

Если квартира получена до 1 января 2016 годаМинимальный срок владения, после которого продавец освобождается от налога, 3 года.

Это работает для всех квартир — и купленных, и полученных в наследство, и приватизированных.С 2020 года от уплаты налогов после 5 лет владения квартирой освобождены и нерезиденты России, владеющие здесь недвижимостью. Раньше они должны были отдать почти треть вырученных от продажи денег на налог, даже если имели квартиру в собственности больше 10 лет.Теперь , и по прошествии минимального срока владения от налога освобождаются и те, и другие.Важно: налоговое резидентство не связано с гражданством, значение имеет страна, где человек платит налоги. Дальше расскажем об этом подробнее.С какой даты отсчитывается срок владения квартиройПо общему правилу срок владения начинается с даты регистрации права собственности на недвижимость.

Она есть в свидетельстве о государственной регистрации, если квартира получена до отмены этого документа. Если свидетельства нет, то дату регистрации можно посмотреть или на (дата регистрации будет в графе «Права и ограничения»).Это правило работает для купленной и построенной самостоятельно недвижимости, для квартир, приобретённых по ДДУ, и для подаренного жилья.Но есть и несколько исключений из него:1. Недвижимость, полученная по наследству.

В этом случае срок владения отсчитывается с даты открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя.2. Если право собственности на жильё признано через суд. Для такой недвижимости срок начинает отсчитываться .3.

Приватизированное жильё. Тут всё зависит от того, когда приватизирована недвижимость:

  1. если до 1 января 1998 года, то о передаче жилья в собственность. До этого момента свидетельства о госрегистрации права не выдавались, а позже не все их получили, ведь права собственников . Но чтобы провести с такой квартирой сделку, право собственности всё же нужно зарегистрировать. Если договор на приобретение квартиры был подписан в 1997 году, но владелец решил зарегистрировать своё право в Росреестре только в 2020 году, то срок владения отсчитывается от 1997 года.
  2. если после 1 января 1998 года, то срок отсчитывается с даты регистрации права собственности;

4. Квартиры, полученные через ЖСК.

Для такой квартиры срок начинает отсчитываться после выполнения двух условий: нужно подписать акт приёма-передачи квартиры и полностью оплатить паевой взнос. Это подтвердил в своём письме и Минфин России (Письмо Минфина России от 04.07.2012 N 03-04-05/7-837).5. Если квартира покупалась по долям.

Срок для такой квартиры, если её решили продать целиком, считается Срок владения квартирами, полученными по реновацииОтдельные условия предусмотрены для квартир, полученных по московской программе реновации. В минимальный срок владения новой квартирой засчитывается срок, в течение которого собственники владели своим прежним жильём — взамен которого они получили реновационное.ПримерСемья Ковалёвых купила двухкомнатную квартиру в пятиэтажке в сентябре 2015 года, а в январе 2020 года переехала в новостройку в рамках реновации.

Ковалёвы могут продать новую квартиру сразу же после её получения и не платить при этом налог: трёхлетний срок владения прошёл.А их соседи Смирновы, купившие квартиру 15 апреля 2016 года и переехавшие вместе с Ковалёвыми, вынуждены подождать ещё, до 15 апреля 2021 года, или заплатить НДФЛ.Налоги при продаже квартиры. Сколько платить На сегодняшний день стандартная ставка НДФЛ — 13%.

Она действует для налоговых резидентов России — тех, кто в течение года живёт в стране не менее 183 дней. Если вы живёте и работаете в России, ваша ставка 13%. Для нерезидентов она намного выше —30%.

Налоговым резидентом России может быть и гражданин России, и иностранец, и лицо без гражданства — обязанность платить налоги и гражданство никак не связаны.

Статус налогового резидента РФ при необходимости Нерезидентом может быть как иностранец, получивший московскую квартиру в наследство, так и россиянин, который уехал жить в другую страну. С продажи российской квартиры такой человек заплатит 30% с полученного дохода.А бывает и наоборот: иностранец получил в наследство квартиру в Москве и приехал жить в Россию, а через год решил продать наследство. Он становится налоговым резидентом России и после продажи квартиры должен будет заплатить 13% налога.Как посчитать налог Если совсем просто, то из цены квартиры вычитаются расходы на квартиру (деньги, потраченные на её приобретение) или имущественный вычет 1 млн рублей.

От получившейся суммы и платится налог 13%.

Это правило действует только для налоговых резидентов.

Сейчас всё объясним подробнее.Цена квартирыЧтобы понять, что считается ценой квартиры для расчёта налога, не обойтись без деления квартир, оказавшихся в собственности до и после 2016 года.Для квартир, оказавшихся в собственности до 1 января 2016 года, закон не предусматривает никаких правил: налог считается от стоимости квартиры, прописанной в договоре (минус налоговый вычет).А вот с квартирами, приобретёнными после 1 января 2016 года, всё обстоит чуть сложнее. К ним применяются новые условия закона, а облагаемая налогом сумма теперь привязана к кадастровой стоимости.Кадастровая стоимость — это цена недвижимости, которую устанавливает государство.

Квартиры оцениваются по правилам, прописанным . Кадастровая стоимость жилья бывает как меньше, так и больше рыночной цены квартиры.

Узнать её можно на сайте Росреестра или в МФЦ.

Для получения данных введите нужную дату или скажите её специалисту центра Госуслуг.А теперь о новых правилах подсчёта налога1. Смотрим на кадастровую стоимость квартиры на 1 января того года, когда квартира была продана.

Это или текущий год, или прошедший (так как налоги платятся за год).2.

Если цена квартиры в договоре купли-продажи меньше 70% от её кадастровой стоимости, налог считается от этих 70%. Если цена больше 70% кадастровой стоимости, налог платится со стоимости квартиры в ДКП.ПримерВ декабре 2018 года Лена получила в подарок от родителей квартиру в Москве, но решила продать её уже в марте 2020-го. Кадастровая стоимость квартиры на 1 января 2020 года — 7 800 000 рублей.

70% от этой кадастровой стоимости — 5 460 000 рублей.Если Лена продаст квартиру дешевле, к примеру, за 5 миллионов (ну, мало ли!), то «ценой» квартиры для обложения налогом будут считаться эти 5 460 000 рублей.Но к этой сумме Лена может применить вычет. Как уменьшить налог: имущественный вычет и расходы при продаже квартирыСумму, которая облагается налогом, можно уменьшитьЕсть два способа сделать это: использовать вычет 1 млн рублей или вычесть из цены квартиры расходы на её приобретение. Применить можно только один из них, на выбор.Налоговый вычет при продаже квартирыВычет в 1 000 000 рублей вправе использовать продавец жилья, даже если он не тратил на него деньги (например, получил в подарок, как Лена).

Из той суммы, для которой будет рассчитываться налог (как её определить, мы рассказывали в предыдущем блоке), вычитается 1 млн рублей. Налог считается от получившейся цифры.ПримерЕсли Лена продаст квартиру за 5 миллионов рублей, то из 70% кадастровой стоимости квартиры она может вычесть 1 миллион.5 460 000 — 1 000 000 = 4 460 000 рублейНалог: 13% от 4460000 = 579 800 рублей Если она продаст её дороже 70% от кадастровой стоимости, то 1 млн будет вычитаться от этой суммы:8 000 000 — 1 000 000 = 7 000 000 рублейНалог: 13% от 7 000 000 = 910 000 рублей Такой вычет можно применять несколько раз в жизни, но не чаще одного раза в год. Если вы продаёте несколько квартир в течение года, вычет будет распределён между ними или использован полностью только для одной из сделок.Если Лена продаст в 2020 году не только подаренную квартиру, но и вторую, полученную в наследство от бабушки в 2017 году, то 1 миллион можно будет поделить на обе квартиры либо применить вычет полностью для одной из них.Нередко правом на вычет пользуются, чтобы полностью освободиться от налога: квартиру по бумагам продают за 1 миллион рублей и применяют вычет размером в этот же миллион.

Но искусственное занижение цены может привести не только к освобождению от налога, но и к рискам, о которых мы тоже немного расскажем.

Налоговый вычет при продаже долей в правеЕсли сособственники продают квартиру как единый объект по одному договору, то 1 миллион рублей вычета делится на всех продавцов пропорционально их долям.Если эту же квартиру продавать по разным договорам с отдельными договорами купли-продажи, то в миллион.Расходы на покупку квартиры Если вы приобрели квартиру и потратили больше 1 млн, то выгоднее применить второй способ — вычесть из цены квартиры свои расходы.Что входит в такие расходы:

  1. если вы построили и продали дом, то расходами будут считаться все затраты на строительство, включая кредит и проценты за него.
  2. если вы покупали квартиру, то расходами считается всё, что вы на неё потратили, в том числе первый взнос, сумма кредита и проценты за него, если вы брали ипотеку;

ПримерВ 2017 году Максим купил двушку в Москве за 9 миллионов рублей: 7 млн он накопил сам, а 2 млн взял в банке.

За два года он расплатился с банком, отдав кредит и 500 000 рублей процентов, и решил продать квартиру по кадастровой стоимости — 10 миллионов рублей. 10 000 000 — 9 000 000 (цена покупки) — 500 000 (проценты) = 500 000 рублейИтак, Максиму придётся заплатить налог с 500 тысяч рублей, потому что на покупку он потратил в сумме 9,5 миллионов, а цена продажи больше 70% от кадастровой стоимости квартиры (70% — 7 миллионов рублей).Обратите внимание:Если после уменьшения цены квартиры на вычет 1 млн рублей или на расходы получается 0 или отрицательная сумма, то налог платить не надо.Представим, что Максим решил продать квартиру за 9,5 млн рублей — ровно ту же сумму, что он на неё потратил.

В этом случае платить налог не нужно.Налоги при «продаже» новостройки по ДДУДо тех пор, пока право собственности на квартиру не зарегистрировано, можно только уступить свои права по договору. Налог выплачивается по общим правилам — 13% от дохода, если квартира с момента покупки подорожала.

Если это произошло, то доступен имущественный вычет: из стоимости уступки прав по договору можно вычесть сумму расходов, которую «продавец» успел потратить на будущую квартиру, включая сумму выплаченного кредита и процентов. Это Сроки «владения» тут не работают, так как пока квартира не построена, человек ничем не владеет.

Поэтому даже если стройка затянулась на 5 лет, при продаже по ДДУ налоги платить обязательно.Занижение цены в договоре купли-продажи квартирыПродавцы иногда занижают цену в договоре, чтобы не платить налоги.

Это не самое лучшее решение. И вот почему.Возможно, налог платить не нужноПосмотрите, когда истекает срок владения недвижимостью, после которого налог не придётся платить.

Возможно, подождать осталось недолго, проще договориться с покупателем о переносе сделки, чем о снижении цены в договоре.Налог может быть не таким большим, как рискиПосчитайте налог, который придётся заплатить с разных сумм. Помните, что минимум, до которого имеет смысл занижать цену, — 70% от кадастровой стоимости квартиры (если вы приобрели её после 1 января 2016 года).

Если сделать цену ещё ниже, налог всё равно посчитают от этой величины.

С учётом всех вычетов разница в размере налога может быть не такой большой, как вы себе представляли.

ПримерПодаренную ей в 2018 году квартиру Лена продаёт за 6 миллионов рублей.

Кадастровая стоимость жилья — 7 800 000 рублей, а 70% от этой суммы на 1 января 2020 года — 5 460 000 рублей.Считаем налог за продажу при цене 6 млн рублей:(6 000 000 — 1 000 000) × 13% = 650 000 рублейЧтобы не платить «лишние» налоги, Лена договорилась с покупателем, что в договоре они напишут другую цену — 5 миллионов.

Считаем налог для 70% от кадастровой стоимости квартиры:(5 460 000 — 1 000 000) × 13% = 579 800 рублей То есть Лена рискует миллионом рублей ради того, чтобы сэкономить 70 200 рублей.А теперь представим, что эту квартиру Лене не подарили, а она купила её в 2017 году и потратила на это 4 миллиона, а теперь собирается продать за 6 млн. Посчитаем налог с вычетом расходов на покупку жилья:(6 000 000 — 4 000 000) × 13% = 260 000 рублейА если Лена решит продать купленную квартиру за 5 млн (это меньше 70% кадастровой стоимости жилья):(5 460 000 — 4 000 000) × 13% = 189 800 рублейПосчитайте всё в конкретных суммах и оцените, стоит ли эта экономия риска.Занижение цены в договоре может насторожить покупателяВедь в случае, если что-то пойдёт не так, всё, что он получит, — сумма, прописанная в договоре. Понимая этот риск, люди обычно не идут на такие сделки.Покупатели соглашаются на занижение цены в договоре только в обмен на существенную скидку от фактической цены, обычно около 10%.

Что всего на 3% меньше налога. Так что какую-то сумму продавец всё равно потеряет, а сложностей с поиском покупателя и оформлением документов у него прибавится.Покупателю-ипотечнику могут отказать в кредитеЕсли покупатель берёт кредит на квартиру, то банк оценивает квартиру и то, насколько реальна её цена.

Если сумма кредита больше заниженной цены квартиры, банк может отказать в ипотеке.

Так как доля ипотечных сделок в разных сегментах составляет около 50%, то претендентов на квартиру с заниженной стоимостью сразу становится меньше.Подписание дополнительного соглашения о передаче остальной суммы Иногда в договоре пишут заниженную стоимость, а передачу остальной части денег оформляют по-другому. Кто-то договаривается о том, что часть денег (до реальной цены квартиры) покупатель отдаёт под расписку от продавца, кто-то подписывает к договору допсоглашение, по которому передают «отделимые улучшения» или продают мебель.Но доход от продажи отделимых улучшений — это тоже доход, и он облагается налогом.

Если же такие документы покупатель с продавцом решили оставить при себе и никому не показывать, то надо понимать, что бумаги могут случайным образом обнаружить (например, если покупатель по какой-то причине подаст в суд на продавца), а то и намеренно использовать во вредАвторы: команда Яндекс.Недвижимости.

Иллюстратор: Женя Власова.

Продажа квартиры менее 3 лет в собственности

В 2021 году налоговая ставка за продажу квартиры равна 13%. Если имущество в собственности более 5 лет — продавец освобождается от обязанности уплачивать НДФЛ за его продажу. Для жилья, перешедшего , установлен минимальный срок владения 3 года.В феврале 2020 года В.

Путин поручил , по истечению которого собственник освобождается от уплаты НДФЛ с 5 до 3-х лет, при условии, если продается единственное жилье.Если стоимость недвижимости составляет меньше 1 млн. рублей — платить налог с продажи не нужно. Также от уплаты налога освобождаются собственники, которые продали квартиру по той же стоимости, что и купили.Льготы по налогу с продажи жилой недвижимости не предусмотрены — независимо от социального или экономического статуса все граждане, в том числе и нерезиденты обязаны уплачивать НДФЛ при продаже.При продаже квартиры каждый гражданин обязан заплатить НДФЛ с той прибыли, которую он получил ( НК РФ).

Доходом считается разница между суммой, которая была потрачена изначально на покупку недвижимости и стоимостью, полученной за ее продажу.Например, гражданка купила квартиру в 2017 году за 4 млн. рублей. В 2018 году она продала ее за 7 млн.

рублей. Доход от сделки составляет 3 млн.

рублей — именно с этой суммы продавец обязана уплатить налог.Для имущества, приобретенного до 2016 года, стоимость которого невозможно установить, налог при продаже рассчитывается следующим образом: из суммы, полученной по сделке, вычитается налоговый вычет в размере 1 млн. рублей.Продавец освобождается от обязанности уплатить налог, если срок владения имуществом:

  1. 5 лет — если недвижимость куплена с 1 января 2016 года;
  2. 3 года — если жилье приобретено до 2016 года.

С 2020 года данные сроки владения действуют для всех налогоплательщиков, в том числе и для нерезидентов РФ. Если недвижимость находилась в собственности меньше установленного срока, налоговая ставка составит 13%, независимо от резиденства.

Ранее для нерезидентов налоговая ставка составляла 30%, независимо от срока владения имуществом.Срок владения можно посмотреть в выписке из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

При этом считать нужно в месяцах: пять лет это 60 месяцев, три года — 36.Отсчитывается срок владения по следующим правилам:

  • Если жилье получено по наследству — срок владения начинается с даты открытия наследства (смерти наследодателя).
  • Если жилье приобретено по договору купли-продажи или долевого строительства — считать нужно с даты регистрации права собственности.

В том случае, если продается недвижимость, которая была в собственности менее установленного законом срока, налоговая ставка составляет 13%. При этом не имеет значения каким образом недвижимость была получена в собственность.Например, квартира была куплена в 2017 году.

Так как минимальный срок владения для недвижимости приобретенной после 1 января 2016 года составляет 5 лет, если жилье будет продаваться в 2021 году — налог с продажи составит 13%.Если имущество в собственности более 3-х лет, платить НДФЛ не нужно если:

  1. квартира получена по договору содержания с иждивением.
  2. собственность перешла по наследству;
  3. жилье было подарено близким родственником (родители, братья, сестра, бабушки, дедушки);
  4. недвижимость приватизировали;

Во всех остальных случаях, чтобы не платить налог нужно быть собственником в течение 5 лет. Субъекты РФ могут самостоятельно снижать минимальный срок владения имуществом вплоть до нуля для всех или некоторых категорий налогоплательщиков ( НК РФ).Если гражданин решает продать подаренную или полученную по наследству квартиру, после продажи он будет обязан уплатить 13% НДФЛ. Льготы при продаже наследованного имущества законодательством не предусмотрены, в том числе и для социально незащищенных категорий граждан.Особенности налогообложения:

  • Если имущество находилось в собственности более 36 месяцев, продавец освобождается от необходимости заполнять декларацию, исчислять и уплачивать налог.
  • Продать жилье, полученное по наследству можно только после оформления права собственности на него.
  • Продавец должен заполнить налоговую декларацию до 30 апреля, а оплатить налог нужно до 15 июля года, следующего за годом продажи.

Продать недвижимость, полученную в подарок от родственника, и не платить НДФЛ возможно также после истечения 3-х лет ( НК РФ).

Близкими родственниками в соответствии с НК РФ считаются:

  1. дети и внуки;
  2. супруги;
  3. родители;
  4. бабушки и дедушки;
  5. братья и сестры.

В случае если стоимость квартиры меньше или равна 1 млн.

рублей — платить налог за ее продажу не нужно. Именно такая сумма установлена законодательством как размер налогового вычета ( НК РФ).Воспользоваться этой льготой можно один раз в год, но, если гражданин продает не одну, а несколько квартир — получить вычет он может только на всю недвижимость вместе, а не отдельно на каждую.

Однако это актуально только для недвижимости, приобретенной после 2014 года, до этого налоговой льготой можно было воспользоваться только 1 раз.Чтобы не платить налог, продавец может специально занизить стоимость квартиры в договоре купли-продажи. Однако делать этого не нужно — цена может быть указана любая, однако она не может быть ниже 70% кадастровой стоимости, установленной на 1 января года, в котором квартира перешла в собственность. Если цена по договору меньше кадастровой, НДФЛ будет рассчитываться от кадастровой стоимости.Бывший собственник освобождается от обязанности уплачивать налог, если продажа недвижимости не принесла ему прибыли, то есть недвижимость была продана по той же цене, что и куплена.

В этом случае гражданин должен подтвердить доходы и расходы полученный по сделкам, а также подать декларацию 3-НДФЛ.То, что гражданин является пенсионером, ни каким образом не влияет на уплату налога с продажи квартиры. Для всех граждан налогоплательщиков установлены одинаковые правила. Полученный пенсионером доход должен быть задекларирован.От возраста и социального статуса продавца не зависит налоговая ставка — она составляет 13% от стоимости проданной квартиры.Пенсионер вправе применять имущественный вычет в размере 1 млн.

рублей, а также другие социальные вычеты.

Расходы на обучение или лечение уменьшают сумму налога с продажи, но только в том случае, если они были произведены в один год.ПримерВ 2018 году пенсионер продал квартиру за 3 млн. рублей, а также оплатил обучение внука в университете 100 тыс.

рублей. Так как пенсионер вправе воспользоваться имущественным вычетом, налоговая база рассчитывается следующим образом: (3 млн. рублей — 1 млн. рублей — 100 тыс. рублей) × 0,13 = 247 тыс. рублей.

Именно такую сумму должен уплатить пенсионер в бюджет.В начале февраля 2020 года на форуме общероссийской общественной организации «Деловая Россия» президент Владимир Путин дал поручение сократить срок владения единственным жильем, после которого можно не платить НДФЛ при его продаже, с 5 до 3-х лет.