Расторжение договора с управляющей компанией при создании тсж

Расторжение договоров управления многоквартирными жилыми домами: законодательство и правовые позиции ВАС РФ


Управление многоквартирными жилыми домами как особый вид гражданских правоотношений известен нашему законодательству с 1991 года, когда Законом РСФСР № 1552-1 были внесены изменения в Жилищный кодекс РСФСР, предоставляющие право собственникам жилых помещений в полностью приватизированных жилых домах выбрать организацию для обслуживания жилого дома и заключить с ней договор. Впоследствии по мере выявления проблем регулирование этого вида договора становилось все более подробным. Важные новеллы содержал Федеральный закон от 29 декабря 2006 года № 251-ФЗ.

Можно было бы утверждать, что последовательную и законченную систему рассматриваемый вопрос обрел с принятием Федеральных законов от 04 июня 2011 года № 123-ФЗ и от 25 июня 2012 года № 93-ФЗ.

Особую сложность в отношении этого вида договора представляет порядок расторжения договора управления собственниками помещений в одностороннем порядке. С введением Федеральных законов №№ 123-ФЗ и 93-ФЗ можно было бы считать проблему в основном снятой. Так оно и есть на законодательном уровне, однако на правоприменительном уровне – наоборот, неожиданно все осложнилось.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях № 1027/2010 от 15 июля 2010 года и № 7677/2011 от 22 ноября 2011 года довел до арбитражных судов свои толкования по этому вопросу.

Они оказались взаимоисключающими.

Президиум ВАС мотивировал свою новую позицию ссылкой на изменение закона. Однако были ли для этого основания?

В настоящей статье попытаемся обосновать, что не было. С 2011 года в Государственной Думе обсуждается законопроект № 623780-5

«О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации (о саморегулировании в сфере управления многоквартирными домами)»

.

Авторы законопроекта в своей пояснительной записке утверждают: чтобы навести порядок в отрасли, необходимо выработать порядок и условия допуска на рынок управляющих компаний. Управление общим имуществом многоквартирного дома (МКД) начинается с договора, заключаемого между собственниками и лицом, которое оказывает жилищно-коммунальные услуги своими силами или приобретает их у третьих лиц.

Этим лицом является коммерческая организация, выбранная собственниками на общем собрании, то есть управляющая организация. На стороне собственников МКД могут быть как непосредственно собственники помещений, которые выступают одной стороной договора, – в случае, когда управляющая организация избрана на общем собрании собственников, а также договоры с управляющими организациями могут заключаться товариществами собственников жилья, жилищными кооперативами – в случаях, когда полномочия по заключению договоров по уставу принадлежат этим некоммерческим организациям собственников.

С большим или меньшим количеством недостатков договоры с управляющими организациями заключены. Срок, на который договор может быть заключен, в разных случаях составляет от одного до пяти лет. Возможность одностороннего отказа от договора до истечения срока включается в договоры не часто, что и понятно: каждое лицо, заключающее какой бы то ни было договор, стремится к стабильности и предсказуемости правоотношения.

Если возможность одностороннего отказа от исполнения договора предусмотрена соглашением сторон, то, исходя из принципа свободы договора, его досрочное прекращение возможно в любое время. Однако бывает, что и до истечения определенного в договоре срока действия часть собственников МКД инициирует общее собрание собственников в форме заочного голосования, на котором принимается решение заменить управляющую организацию.

Фальсификации протоколов, подделка подписей жильцов, регистрация никем не учреждавшихся ТСЖ и прочие подобные атрибуты процесса – не тема данной статьи. Для наших целей предположим, что собственники реально подписали бюллетени голосования о замене одной управляющей организации на другую.

На первый взгляд, такое право предусмотрено положениями статьи 161 Жилищного кодекса. Часть 2 данной статьи обязывает собственников выбрать один из трех возможных способов управления: 1) непосредственное управление собственниками; 2) управление товариществом собственников жилья или специализированным кооперативом; 3) управление управляющей организацией. Часть 3 той же статьи предусматривает, что способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.

В 2009 году появились первые судебные споры, предметом которых были незаконные, по мнению истцов, переизбрания управляющих организаций собственниками до истечения срока действия договоров управления. Прецедентным стало дело, итогом которого стало постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 1027/2010 от 15 июля 2010 года.

В данном деле ООО «УК «МДС» обратилось с иском к ООО «ЖРЭП-4» о понуждении передать техническую документацию, необходимую для обслуживания многоквартирного жилого дома. Истец ссылался на то, что в ноябре 2007 собственники помещений выбрали управляющей организацией ЖРЭП-4, а в апреле 2008 года собственники общим собранием в форме заочного голосования приняли решение о передаче функций управляющей организации УК «МДС».

Суды первой апелляционной и кассационной инстанций пришли к выводу об обоснованности иска на том основании, что собственники вправе в любое время отказаться от исполнения договора управления при условии возмещения управляющей компании понесенных расходов. Однако в надзорной инстанции, отменяя все судебные акты по делу, Президиум Высшего Арбитражного Суда указал, что договор управления многоквартирным домом по своей природе является особым видом договора, такой договор может быть досрочно прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным частями 8.1 и 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса, а также в случаях, определенных соглашением сторон.

Часть 8.1. касается права собственников отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса.

Это – частный аспект темы и в данном деле часть 8.1. не подлежала применению. Согласно же части 8.2 статьи 162 собственники в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.

Поскольку в ходе рассмотрения дела не было установлено, что ответчиком нарушены условия договора, а возможность отказа от договора без указания причин самим этим договором не предусмотрена, то порядок расторжения договора собственниками помещений не соблюден, для удовлетворения иска не было оснований.

Поскольку в ходе рассмотрения дела не было установлено, что ответчиком нарушены условия договора, а возможность отказа от договора без указания причин самим этим договором не предусмотрена, то порядок расторжения договора собственниками помещений не соблюден, для удовлетворения иска не было оснований. Таким образом, Президиум ВАС расставил точки на «i», после чего судебная практика по делам с аналогичными обстоятельствами начала обретать единообразность: собственники МКД, избравшие новую управляющую организацию до истечения срока договора с ранее избранной организацией, обязаны были предоставить суду доказательства ненадлежащего исполнения последней своих договорных обязательств.

Арбитражная практика стала последовательно проводить правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда, изложенную в постановлении № 1027/2010 от 15 июля 2010 года: досрочное расторжение договора управления многоквартирным домом по инициативе одной из сторон, в том числе собственников, без указания мотива возможно только при наличии такого условия в договоре. Такие обстоятельства, например, имели место в деле № А71-20245/2009 (Определение Высшего Арбитражного Суда № ВАС-16387/2010).

В остальных же случаях односторонний отказ собственников от договора возможен лишь при условии ненадлежащего исполнения договорных обязательств управляющей организацией (в частности, это указано в Определениях Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № ВАС-10923/2010 от 19.08.2010 по делу № А71-15079/1009, № ВАС-12345/2010 от 22.09.2010 по делу № А71-9708/2009, № ВАС-2012/2010 от 19.10.2010 по делу № А11-10021/2008, № ВАС-13761/2010 от 21.10.1010 по делу № А71-13033/2009).

В июне 2011 года Жилищный кодекс РФ обретает ряд важных изменений, которые описывают внятный алгоритм действий при выборе собственниками способов управления жилыми домами, избрании и переизбрании управляющих организаций (Федеральный закон от 04 июня 2011 года № 123-ФЗ). Казалось бы, внесена окончательная ясность. Однако 22 ноября 2011 года Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ принимается постановление № 7677/2011, в котором арбитражным судам предписывается руководствоваться новыми толкованиями положений части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса.

При этом Президиум ВАС указывает, что часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса, измененная Федеральным законом № 123-ФЗ, в новой редакции позволяет собственникам помещений жилого дома в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия решения о выборе иной управляющей организации или изменения способа управления данным домом.Так действительно ли часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса в редакции Федерального закона № 123-ФЗ дает основания для таких выводов?Обратимся к букве части 8.2.

статьи 162 Жилищного кодекса в редакции Федерального закона № 123-ФЗ:

«Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом»

. Итак, первое. Часть 2 статьи 161 Жилищного кодекса, как и раньше, обязывает собственников помещений в многоквартирном доме выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом, или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.

Второе. Часть 8.2 статьи 162 в новой редакции дает право собственникам помещений в многоквартирном доме, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом. Таким образом, новая редакция части 8.2 отличается от предыдущей редакции словами

«и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом»

, т. е. обязательная предпосылка для одностороннего отказа собственников от договора остается прежней – невыполнение управляющей организацией условий договора.

Только при наличии этой предпосылки, как ее следствие, возникает право собственников в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

Кажется, лингвистическая конструкция самой нормы части 8.2. не допускает двух мнений. Окончательно убеждает в этом анализ статьи 162 в корреспонденции со статьей 165. В статье 165 в редакции Федерального закона № 123-ФЗ содержатся принципиально важные для рассматриваемой темы новеллы.

Разрешение спора о правомерности или неправомерности одностороннего расторжения договора управления без применения статьи 162 в неразрывном единстве со статьей 165 вообще не представляется возможным после введения в действие Федеральных законов № 123-ФЗ и № 93-ФЗ. Согласно части 1.1 статьи 165 орган местного самоуправления на основании обращения собственников помещений в многоквартирном доме, председателя совета многоквартирного дома о невыполнении управляющей организацией обязательств в 5-дневный срок проводит внеплановую проверку деятельности управляющей организации. В случае, если по результатам указанной проверки выявлено невыполнение управляющей организацией условий договора управления многоквартирным домом, орган местного самоуправления не позднее чем через пятнадцать дней со дня соответствующего обращения созывает собрание собственников помещений в данном доме для решения вопросов о расторжении договора с такой управляющей организацией и о выборе новой управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

Законодателем снята проблема доказывания по данной категории споров, так как надлежащим доказательством невыполнения управляющей организацией условий договора теперь является только заключение органа местного самоуправления по итогам проверки. Заключение органа местного самоуправления, разумеется, может быть оспорено, но это уже совсем другая история.
Заключение органа местного самоуправления, разумеется, может быть оспорено, но это уже совсем другая история. Но совсем не другая история – то, что арбитражные суды обязаны руководствоваться тем толкованием закона, которое непостижимым образом появилось в постановлении Президиума ВАС РФ № 7677/2011 от 22 ноября 2011 года.

Из постановления Президиума ВАС следует, что часть 8.2.

статьи 162 Жилищного кодекса в редакции Федерального закона № 123-ФЗ предоставляет собственникам помещений три самостоятельных, отдельных одно от другого, права: – в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, – принять решение о выборе иной управляющей организации, – принять решение об изменении способа управления данным домом.

Сегодня правовая позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда состоит в том, что«анализ законодательства не свидетельствует о том, что, выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, домовладельцы лишаются возможности изменить этот способ управления домом и управляющую организацию иначе как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации. Более того, статья 162 Жилищного кодекса, измененная Федеральным законом от 04.06.2011 № 123-ФЗ, в новой редакции позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом»(Постановление ПВАС РФ № 7677/2011 от 22.11.2011).

Из таких посылок сегодня исходят суды при разрешении данной категории споров (см., например, Определения Высшего Арбитражного Суда № ВАС-9200/2011 от 20.02.2012 по делу № А45-11863/2010, № ВАС-5413/2012 от 10.05.2012 по делу № А71-4529/2011, № ВАС-10071/2012 по делу № А40-71500/2011, № ВАС-18495/2012 от 18.02.2013 по делу № А33-15700/2011). Иное нарушало бы единообразие правоприменительной практики и было бы основанием для отмены судебных актов. Однако положение, при котором правоприменительная практика не соответствует букве закона, также невозможно.

Хочется надеяться на то, что Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации устранит или разъяснит данную коллизию. Источник: журнал : Теги:

  1. , адвокат

Жилищный Консультант

3693 – аналог западного кондоминиума.

Представляет собой организованную структуру владельцев соседствующих жилых помещений, таких как многоквартирный дом или особняки в частном секторе. Основная цель создания такой группы – совместное решение хозяйственных и организационных вопросов по управлению домовладением. Иногда объединению позволителен коммерческий вопрос передачи для съема подведомственной недвижимости.

Организация ТСЖ регламентирована ЖК РФ (Жилищный кодекс России) и по аналогии схожа с созданием коммерческих организаций.

При этом основная деятельность объединения не может затрагивать получение прибыли от использования недвижимости или оказания специализированных услуг. Согласно , товарищество может быть создано только на общем собрании всех собственников указанного жилого комплекса.

Для утверждения ТСЖ достаточно большего числа голосов присутствующих граждан, согласных на образование управляющей компании, при явке не менее 50%. Внимание, если у вас возникли вопросы вы можете их задать юристу по социальным вопросам по телефону или задать свой вопрос в чате дежурному юристу.

Звонки принимаются круглосуточно. Звонок бесплатный! Позвоните и решите свой вопрос! Для вступления в товарищество необходимо подать в ее исполнительный орган письменное заявление, на основании которого заключается договор.

Правом на выход из объединения обладает любой участник.

Если количество членов ТСЖ составляет менее половины жильцов подведомственного района – согласно законодательству оно подлежит реорганизации либо ликвидации. Структура управляющей компании должна полностью или частично соответствовать следующей иерархии:

  • . Решает важные вопросы по созданию и прекращению организации, а также наиболее актуальные темы по управлению и владению жилищным комплексом. Эта высшая общность избирает членов правления ТСЖ.
  • – управляющая структура, чаще всего избираемая из числа собственников недвижимости либо третьих лиц, обладающих профессиональными знаниями и опытом ведения квартирного хозяйства. Из членов исполнительного органа выдвигаются ответственные лица.
  • чаще всего представлена одним человеком – осуществляет деятельность по контролю и распределению денежных средств и предметов хозяйственного инвентаря.
  • Председатель правления – лицо, представляющее интересы ТСЖ в государственных органах. Оно обладает правом утверждать внутренние постановления печатью и подписью.

Согласно , в обязанность некоммерческой организации входит составление договора с ТСЖ на предоставление коммунальных услуг с физическими лицами.

При этом собственник недвижимости вправе отказаться от подписания этого документа, хотя оплачивать оказываемые услуги ЖКХ он обязан.

Если стоимость оплаты не соответствует интересам жильца квартиры, он имеет право обратиться в судебные органы с требованием расторгнуть соглашение или пересмотреть тарифную ставку с целью ее снижения.

Каждый соучастник товарищества имеет право изменения или расторжения договора с ТСЖ.

Для этого необходимы следующие основания, предусмотренные (Гражданский кодекс России):

  1. Согласно одностороннему отказу, возникшему в результате недовольства деятельностью ТСЖ, с указанием мотивирующих причин.
  2. При ухудшении качества подведомственной собственности в результате противоправных действий одной из сторон соглашения.
  3. По соглашению сторон, если иное не закреплено правилами товарищества.
  4. В случае регулярного нарушения правил договоренностей.

Для расторжения договора отдельным гражданином – необходимо обратиться к председателю ТСЖ и подать соответствующее по форме заявление (посмотреть и скачать можно здесь: []). Документ составляется в двух образцах: один остается у просителя, другой – сдается в управляющую компанию. По факту принятия решения на лист заявления проставляется печать с отметкой о прекращении членства определенного физического лица.

Расторжение договора ТСЖ с управляющей компанией осуществляется по соглашению сторон или через суд.
Если достигнуто соглашение сторон:

  • Производится общее собрание жильцов для голосования о прекращении деятельности товарищества. На основании договоренностей составляется протокол совместного решения.
  • Подписание документа о расторжении договора. Одновременно возникает правопреемство по передаче имущества собственникам недвижимости, оставшейся от ликвидации ТСЖ, сюда входят вещественные активы и нерастраченные денежные средства.
  • В течение недели заказным письмом отправляется уведомление ТСЖ о решении собственников. Второй экземпляр отсылается в региональный отдел жилищного надзора.

Расторжение договора с ТСЖ в судебном порядке:

  • Инициаторы прекращения договоренности должны известить остальных жильцов о проведении общего собрания.
  • Избранной активной группой граждан подается коллективное исковое заявление в суд с требованием о ликвидации ТСЖ при указании веских оснований. Например, неисполнение обязанностей, предусмотренные текстом договора о предоставлении своевременных коммунальных услуг.
  • На основании принятого решения составляется протокол.

Необходимые документы для расторжения договора с ТСЖ:

  1. Протокол решения жителей о ликвидации или избрания новой управляющей компании.
  2. Выписка из лицевого счета об отсутствии задолженностей за коммунальные услуги.
  3. Типовой документ о расторжении договора с ТСЖ.
  4. Акт передачи управления многоквартирным домом.
  5. Свидетельство о праве владения недвижимостью.
  6. Письмо потребителя с заявлением о прекращении договора.

После расторжения договора с управляющей компанией инициативная группа собственников может предложить заключить аналогичное соглашение с иной ТСЖ либо реорганизовать управление многоквартирным домом.

При этом ответственность за коммунальные услуги возлагается на избранных жильцов, предоставляется сторонней организации за установленную плату или непосредственно на поставщиков. Для изменения структуры управления многоквартирным домом жильцы не обязаны присутствовать в полном составе. Согласно законодательству достаточно участвовать более половины количества собственников указанного комплекса.
Согласно законодательству достаточно участвовать более половины количества собственников указанного комплекса. Впоследствии владельцы недвижимости могут восстановить правоотношения с товариществом, ранее неудовлетворяющим их потребности.

При этом прежний договор возобновить не удастся, а составляется новый документ о предоставлении коммунальных услуг на видоизмененных основаниях. На общем собрании собственников многоквартирного дома было принято решение о ликвидации ТСЖ и передаче ее полномочий в полное ведение управляющей компании (УК). На основании решения был составлен протокол.

Уведомление о ликвидации некоммерческой организации отправлено не было.

В соответствии этого официально товарищество продолжало действовать, а жильцы обязаны оплачивать коммунальные услуги. При этом собственники заключили договор с УК на общих основаниях и начали оплачивать денежные средства в ее фонд. На основании судебного иска собственники недвижимости были обязаны погасить задолженность перед товариществом.

Соглашение с УК было признано недействительным.

В результате того, что в течение 7 дней не был предупрежден государственный орган о ликвидации некоммерческой организации – ТСЖ продолжило действовать на установленных ранее обязательствах. ТСЖ – объединение собственников недвижимости для совместного управления домовладением. Расторжение договора – добровольная процедура, основанная на общих положениях и производимая с взаимного согласия сторон или в судебном порядке.

  • Необходимая документация для ликвидации: протокол, справка о погашении задолженностей перед ТСЖ и соглашение о прекращении договора.
  • Порядок прекращения сотрудничества осуществляется на общем собрании большинством собственников недвижимости.
  • Распространенные основания для расторжения соглашения: невыполнение обязанностей или высокая тарифная ставка оплаты за услуги.
  • Последствия расторжения правоотношений: обязанность реорганизовать новую структуру домоуправления и принять отчужденный хозяйственный инвентарь и оставшиеся денежные средства.

Вам понадобятся следующие образцы документов: Внимание, если у вас возникли вопросы вы можете их задать юристу по социальным вопросам по телефону или задать свой вопрос в чате дежурному юристу.

Звонки принимаются круглосуточно. Звонок бесплатный! Позвоните и решите свой вопрос!

Как выйти из управляющей компании в ТСЖ или из товарищества собственников в УК

18.10.2019 В жилищном законодательстве предусмотрено несколько форм управления общедомовым имуществом многоквартирного дома. Наиболее популярными вариантами является привлечение для этих целей управляющей компании или же создание товарищества собственников жилья.

Итак, какой способ (форма) предпочтительнее? Как перейти от одной схемы управления к использованию другой? Что делать, если УК же желает передавать бразды правления, и как ее снять в этом случае?

Ответы на все эти вопросы подробно раскрыты в настоящей статье. В соответствии с п.2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ собственники многоквартирного дома по своему желанию могут выбрать один из следующих схем управления общим имуществом:

  1. самостоятельное выполнение этой функции самими жильцами (однако, в этом случае количество квартир не должно превышать 30 штук);
  2. создание товарищества собственников жилья (ТСЖ);
  3. привлечение сторонней управляющей компании (УК).

Итак, для многих многоэтажных домов особенно актуальны последние два варианта, а именно: создание ТСЖ или же привлечение УК. Обычно, под ТСЖ (ЖСК, ТСН) подразумевается некоммерческое юридическое лицо, созданное путем объединения собственников квартир жилого дома для осуществления управления имуществом, находящемся в общей долевой собственности.

УК является коммерческой организацией, которая оказывает на платной основе услуги по управлению общедомовой собственностью жильцов многоквартирного дома. При этом осуществляет она свою деятельность на основании договора доверительного управления.

Для того, чтобы четко увидеть разницу между этими двумя вариантами управления, основные их характеристики можно отразить в виде таблицы.

Критерий оценки УК ТСЖ правовая форма коммерческая организация некоммерческое объединение основная цель получение прибыли благосостояние жилого дома порядок выполнения работ, связанных с обслуживанием дома плановый характер по мере необходимости, планирование по желанию ведут члены ТСЖ отношение к общим средствам собственников МКД не заинтересованы в экономии экономия дополнительных средств находится в их интересах, так как высвободившиеся финансовые ресурсы можно направить на благоустройство общего дома реакция на долги по коммунальным платежам может перекрыть непогашенные суммы по ЖКХ за счет резервных средств за неуплату следует незамедлительное отключение подачи ресурсов уровень подготовки работают профессионально подготовленные люди решения принимаются жильцами дома, которые далеко не всегда обладают достаточным уровнем опыта и знаний в той или иной области принятие решений собственники квартир не всегда могут повлиять на деятельность УК все решения принимаются на общем собрании большинством голосов Как видно из представленной таблицы, между УК и ТСЖ есть принципиальная разница.

Причем каждая из этих форм имеет свои плюсы и минусы.

В п. 3 ст.161 ЖК РФ написано, что собственники МКД имеют право в любое время поменять способ управления общим имуществом и передать данные полномочия другой организации.

Так, один из существенных минусов ТСЖ заключается в том, что жильцам необходимо регулярно посещать общие собрания и принимать решения по вопросам, где порой требуется специальная подготовка, опыт и знания. Зачастую это обстоятельство приносит массу неудобств, поэтому владельцы некоторых МКД принимают решение о смене способа домашнего управления и переходе к УК. Итак, смена ТСЖ на УК производится на основании решения, принятого всеми жильцами на собрании.

Оно является обязательным для всех жильцов дома.

Как и любой другой вариант управления общей собственностью владельцев квартир, управляющая компания также имеет ряд своих преимуществ и слабых сторон.

Так, к основным плюсам этого способа можно отнести:

  1. УК регулярно отслеживает изменения, происходящие в жилищном законодательстве, и своевременно реагирует на них;
  2. УК легко можно привлечь к ответственности, так как деятельность этих организаций контролируется Роспотребнадзором, Жилищной инспекцией и многими другими надзорными органами;
  3. наличие развитой материально-технической базы;
  4. обеспечение качественного управления с планированием улучшений на долгосрочную перспективу и т. д.
  5. управление домом осуществляется командой разнопрофильных специалистов, которые имеют достаточный уровень подготовки по разным вопросам ЖКХ;
  6. управляющая компания является приоритетным участником различных государственных программы, касающихся сферы ЖКХ (возмещение расходов, связанных с проведением капитального ремонта, сооружение специализированных площадок для детских игр и т. д.);

В то же время, к основным недостаткам данной схемы управления МКД относятся следующие:

  1. нередко представители управляющих компаний начинают пользоваться своим положением и ненадлежащим образом обслуживают дом;
  2. сложная правовая природа договора доверительного управления (он содержит в себе много юридических нюансов и тонкостей, которые следует учесть при заключении такого соглашения).
  3. зачастую, жильцам непросто контролировать деятельность УК, включая расходование целевых средств;
  4. в случае расторжения договора происходит болезненная адаптация к новой форме правления;

Стоит отметить, в действующем законодательстве не прописано обязательное условие о том, что в случае избрания другого способа управления МКД, товарищество собственников жилья обязательно должно быть ликвидировано.

Отсюда следует, что этот вопрос остается на усмотрение владельцев квартир. Однако на практике в случае выхода жильцов из ТСЖ они его ликвидируют.

Осуществляется это также на основании решения, принятого на общем собрании.

В общем виде процедура смены ТСЖ на УК предполагает пошаговое выполнение следующих действий:

  • Решение, вынесенное владельцами квартир, оформляется специальным протоколом. При этом об итогах голосования должны быть уведомлены все жильцы дома, включая тех, которые не присутствовали на общем собрании.
  • Первым делом инициатор организовывает созыв собрания всех остальных жильцов дома.
  • Далее, в течение 3 рабочих дней с момента вынесения решения о смене варианта управления МКД, товарищество собственников должно передать техническую документацию на дом, ключи от общих помещений, а также коды доступа к электронному оборудованию (п.3.1 ст.161 ЖК РФ). Все это может быть вручено:
  • На собрании собственников жилья проводится голосование о выборе новой формы управления общедомовым имуществом. Данная процедура должна соответствовать правилам, прописанным в ст.48 ЖК РФ.
  1. представителю управляющей компании, которой были переданы бразды правления;
  2. любому собственнику МКД.
  • После этого заключается договор доверительного управления с управляющей компанией, в рамках которого она обязана выполнять функции по обслуживанию и содержанию общедомового имущества жильцов.

Стоит иметь в виду, что если в течение 6 месяцев (данный срок исчисляется с момента принятия решения) собственники не выберут управляющую компанию, то этим займется орган местного самоуправления путём проведения открытого конкурса по отбору подходящей организации (п.4 ст.161 ЖК РФ). Нередко жильцы МКД решают отказаться от услуг управляющей компании и создать ТСЖ.

Причины этого могут быть самые разные, начиная от нецелевого расходования общих средств и вплоть до ненадлежащего выполнения своих прямых обязанностей по содержанию совместно используемого имущества, территорий дома. В этом случае решение также принимается на общем собрании всех жильцов дома.

После чего результаты оформляются соответствующим протоколом, на основании которого производятся дальнейшие действия. К основным преимуществам создания товарищества можно отнести:

  1. у владельцев квартир появляется возможность оказывать влияние на выбранную модель управления, так как большинство решений принимается на собрании путем голосования;
  2. сокращение общедомовых расходов за счет использования дополнительных источников финансирования. Согласно действующему законодательству ТСЖ имеет право вести коммерческую деятельность и направлять полученные доходы на удовлетворение своих нужд;
  3. обеспечение постоянного контроля за процессом управления общим имуществом МКД;
  4. как показывает практика обслуживание дома производится на более высоком уровне, так как ТСЖ заинтересовано в его благоустройстве.

Однако нельзя оставить без внимания и ряд недостатков, характерных для такой формы управления жилым домом. Речь идет о следующих минусах ТСЖ:

  1. постоянные разногласия между жильцами и несогласованность действий;
  2. взимается более высокая плата за содержание дома. В данном случае речь идет о дополнительных сборах, которые организуют жильцы дома для его благоустройства. Не все владельцы квартир довольны таким раскладом дел;
  3. при наличии в жилом доме лица, имеющего большие долги по коммунальным платежам, его задолженность будет компенсироваться за счет всех остальных плательщиков.

Для того, чтобы заменить УК на ТСЖ, должны быть последовательно выполнены следующие действия:

  • Вначале на общем собрании выносится решение об отказе от услуг, оказываемых управляющей компанией, и переходе на форму управления при помощи ТСЖ.
  • Далее, на основании вынесенного решения производится расторжение договора доверительного управления, ранее заключенного с УК (п.

    8.2 ст.162 ЖК РФ).

  • Следующим шагом будет создание товарищества владельцев квартир и его регистрация в установленном порядке.

Инструкция по созданию ТСЖ имеет определенный алгоритм действий. Нужно сделать следующие шаги:

  • Далее, инициаторы обращаются в местную администрацию с заявлением об осуществлении следующих действий:
  • Изначально должна быть создана инициативная группа, состоящая из собственников дома, которая будет заниматься всеми формальностями.
  1. предоставлении списка всех квартир конкретного дома;
  2. утверждении кандидатуры представителя от района, который должен присутствовать на собрании жильцов для установления кворума.
  • Открытие расчётного счета в банке, а также направление уведомления о создании ТСЖ во все контролирующие органы (Жилищную инспекцию, местную администрацию и т.

    д.).

  • Проведение общего собрания жильцов МКД – на нем должен быть окончательно решен вопрос, связанный с выбором нового варианта управления домом, а также принят разработанный проект устава ТСЖ.
  • Осуществление регистрации товарищества в регистрирующем органе.
  • Подготовка к проведению собрания – нужно разработать устав будущего ТСЖ, чтобы сразу его утвердить, подготовить листы голосования и т.

    д.

После всех этих действий формы управления общим имуществом дома считается официально изменившимся. Иногда на практике бывает достаточно непросто безболезненно убрать УК, не справляющуюся со своими обязанностями, и передать эти полномочия ТСЖ.

Как уже было отмечено ранее, при смене варианта управления МКД организация, которая должна уйти, обязана передать всю необходимую документацию и ключи своему правопреемнику.

Однако порой происходят ситуации, когда УК категорически отказывается передавать дом.

В этом случае встает вполне логичный вопрос – что делать? Выходом из подобной ситуации является обращение ТСЖ с иском в судебную инстанцию по месту нахождения жилого дома. Подытоживая все вышесказанное, следует отметить, что законодательство не запрещает гражданам выйти из ТСЖ, отдав предпочтение управляющей компании, так и сменить УК на товарищество собственников жилья.

В обоих случаях все начинается с принятия соответствующего решения на общем собрании жильцов многоквартирного дома.

Оценка статьи:

(Пока оценок нет)

Загрузка. Поделиться с друзьями: Похожие публикации

Расторжение договора с управляющей компанией по инициативе собственников

29 октября 2020916 прочитали3 мин.1,9 тыс.

просмотров публикацииУникальные посетители страницы916 прочитали до концаЭто 46% от открывших публикацию3 минуты — среднее время чтенияДоговор между жильцами и управляющей организацией, как правило, подлежит расторжению в порядке, прописанном законодательными актами, либо согласно условиям, указанными в документе.

Стандартно поводом расторжения служит прекращение его действия. Однако бывают случаи, где возникает необходимость разорвать соглашение преждевременно по инициативе заинтересованной стороны.

Если инициатива исходит от собственника, то проблем не возникнет.Фото взято с Яндекс.КартинкиПравовые обоснованияДоговор между владельцами жилого помещения и УК расторгается согласно части 8 ст.

162 ЖК РФ. Также особенности прекращения стандартно прописываются в тексте самого документа при его заключении.

Расторжение обычно подразумевают взаимное согласие обозначенных сторон.Однако в соответствии с пунктом 4 ст. 450 ГК РФ, а также пунктом 2 ст. 450.1 ГК расторжение возможно, если жильцы МКД написали отказ от дальнейшего исполнения прописанных условий.

Важно, чтобы такие действия не противоречили условиям заключенного договора, а также законодательным актам РФ. Инициаторами одностороннего разрыва обычно являются владельцы квартир при наличии неисполнения организацией условий контракта.Однако бывают ситуации, когда разрыв соглашения инициирует сама УК.

Согласно ст.310 ГК РФ организация не в состоянии самостоятельно расторгнуть контракт, если только это не разрешено его условиями, и в деле отсутствуют обстоятельства, благодаря которым это возможно.

Компания должна подать требование о расторжении контракта в суд.В каких случаях можно расторгнуть договор по решению одной из сторонИтак, в каких условиях есть возможность преждевременно прекратить действие договора между жильцами МКД и управляющей компанией? Основной причиной является невыполнение обязанностей УК или же ненадлежащее выполнение их. При этом претензию необходимо оформить коллективно и документально засвидетельствовать – большинство собственников квартир должны быть согласны с тем, что договор с УК необходимо расторгнуть, единолично такое решение не принимается.Еще одна популярная причина разрыва соглашения – окончание его актуального срока.

Когда срок действия контракта истекает, жильцам необходимо провести собрание, на котором решить, имеет ли смысл продлять контракт с данной УК, либо сменить ее, либо вообще перейти на другую форму управления домом. Основной причиной, по которой УК может инициировать расторжение, также является невыполнение жильцами дома своих обязанностей, например, значительные задолженности по коммунальным счетам.Собрание владельцев квартир в МКДИтак, в случае, когда собственники пришли к выводу, что их компания не выполняет свои обязанности, которые были указаны в соглашении, или же выполняет их ненадлежащим образом, в первую очередь потребуется собрать всех жильцов.

На данном собрании в качестве основной повестки необходимо выдвинуть вопрос о прекращении действующего документа с нынешней УК, а также выборе иной УК либо другого варианта управления МКД.

Эта мера регулируется частью 1 ст. 44 ЖК РФ. Вслед за тем, как принято коллективное решение, его необходимо запротоколировать и собрать подписи всех собственников квартир в данном МКД.Обращение в высшую инстанциюПосле собрания документ с принятым решением и собранными подписями необходимо отправить в управляющую компанию.

Если документ не противоречит этому, то он будет расторгнут сразу же, как только УК получит обращение жильцов.

При том, когда обращение в УК не получили по собственной вине, договор также считается расторгнутым.Дубликат отправленного обращения необходимо также передать в государственную службу надзора за жилыми комплексами, с той целью, чтобы поставить службу в известность перемене УК или способа управления домом.

Обычно этим занимается один из собственников МКД, так называемый, старший по дому, которого выбирают коллективным голосованием, но в принципе этим может заняться любой из собственников, уполномоченный коллективным решением. Когда решение отправлено, можно переходить подписанию соглашения с новой управляющей организацией, либо к выбору другого способа управления, например, при помощи жилищных кооперативов.Расторжение соглашения в одностороннем порядке по инициативе УКФото взято с Яндекс.Картинки Нередко возникает ситуация, когда инициатором прекращения действия контракта является управляющая организация.

Такое нередко происходит, когда у жильцов МКД накапливаются значительные задолженности по коммунальным счетам, жильцы упорно отказываются от планового повышения тарифов ЖКХ, или создают какие-то иные препятствия работе организации. При этом все-таки законодательство лишает УК возможности расторгнуть соглашение с жильцами самостоятельно, если только это не разрешено данным документом.Также причиной разрыва сотрудничества могут служить другие факторы, которые не зависят от деятельности УК. Наиболее простой способ в этой ситуации – прийти к соглашению с жильцами, которые сами расторгнут соглашение, и дом перейдет к другой УК.

Если решить вопрос мирным путем не получается, компании придется обратиться в суд.Прекращение действия договора в судебном порядкеРасторгнуть контракт по решению суда можно лишь тогда, когда собственники жилого объекта допустили значительные нарушения условий, прописанных в документе. Наиболее распространенной причиной обращения УК в суд являются значительные задолженности по коммунальным платежам, а также нанесение ущерба жилищному фонду.

При этом на практике можно увидеть, что такие дела очень в редких случаях доходят до судебного рассмотрения.Причиной этого является тот факт, что очень сложно заслушать в суде всех ответчиков, ведь их может быть несколько десятков. Поэтому УК в подобных ситуациях чаще всего обращается в суд, чтобы взыскать неуплаченную сумму с должника, ну а после завершения актуальности контракта просто не соглашается с его продлением.

Данный вариант развития событий наиболее популярен.Прекращение действия договора в связи с изменившимися условиямиСледующая причина прекращения действия – значительные перемены в обстоятельствах, не зависящие от сторон.

Инициатором в этом случае может быть любая из заинтересованных сторон. Этот метод применяется в том случае, если обстоятельства изменились настолько, что выполнение условий документа не представляется возможным. В этом случае одна из сторон обращается в суд для расторжения.Для этого важно, чтобы соблюдались следующие условия:

  1. если продолжить выполнение условий договора, не взирая на обстоятельства, одна или обе из сторон понесут потери;
  2. на момент подписания документа ни одна из сторон не знала о возможном появлении данных обстоятельств;
  3. данные обстоятельства не вызваны действиями одной из сторон;
  4. в контракте не прописано, что при наступлении данных обстоятельств ответственность несет одна из сторон.

Таким образом, если инициатор одностороннего прекращения договора – собственник, то процедура расторжения довольно проста.

Если управляющая компания – проще всего выйти на контакт с собственниками и договориться о расторжении или же просто дождаться окончания срока действия договора.Если Вам понравилась статья — поставьте лайк, чтобы ее смогло увидеть как можно больше человек.